2022年已经过半，在5月连续两轮的新政刺激下，新房、二手房的到访和成交明显走强，市场信心得以修复。
本周，我们发表了2022上半年，成都楼市数据“亮眼”原因分析，就今年成都市场在新房、二手房市场的表现作出总结，认为是人口动力、城市置业成本、城市发展潜力向好等七大因素，促成了这份亮眼的成绩单。
但据7月1日上线的克尔瑞2022成都楼市半年报数据，市场情况还远未到可以乐观的时候。
今年1-6月，大成都商品住宅供应890万方，同比增长仅3%，成交921万方，同比跌幅28%，这与去年同期1280万方的成交量有相当大差距。
而且，供销大涨的5、6月，与去年12月和今年1月的情况有些相似，都是因为有大量高性价比网红项目入市，推动了供销数据上涨。
随着新政影响的持续发酵，换房需求的激发，市场将得到进一步修复，通过梳理克而瑞的上半年数据，我们得以预判后市热门区域、市场，以及产品的走向。
下周二（7月12日），成都2022年第二轮集中供地即将开拍，供应55宗、3040亩土地，其中主城5+2区域地块29宗。
值得注意的是，本轮供地板块价差持续拉大，限价3W+的地块，从首轮的3宗增加到了11宗，包括高新区大源、新川，青羊区苏坡、蔡桥街道，武侯区红牌楼，锦江区三圣乡和金牛区茶花、营门口街道。
（图片：【CRIC研究】2022年上半年成都房地产市场报告）
另外，武侯新城、西部智谷、成飞、包江桥等板块的限价已逼近3W，最高清水限价2W+的板块占比高达79%。
这一方面是缘于本轮上市土地质素较优，以各区的核心、次核心板块为主；另一方面，则是要给房企留出更多利润空间，遏制之前低利润下出现的“挖地下拉均价”、“封阳台增利润”的现象，有助后市提升产品品质。
梳理2021年至今的土地供应，由于房企拿地的谨慎，成交地块绝大多数集中于各区的热门板块，这些无疑都将成为未来楼市的焦点。
所以下半年，据克而瑞预判认为，新川、光华新城、科学城、锦江生态带、东安湖、天府中央商务区、麓湖等，因为呈现项目多、且未来供应体量大，将保持继续高热的态势。
二八板块、麓山、北湖、天府前湾、怡心湖、包江桥、十陵等板块，也因待入市项目较多，值得市场重点关注。
克而瑞数据显示，上半年大成都成交产品套均面积为128㎡，较去年增加4㎡，改善趋势明显，特别一圈层，180㎡产品成交占比明显上升。
从下表可以看出，今年上半年140㎡以下产品成交占比仍达54.5%，且120㎡以下的小面积段产品需求高于供应。
成都商品住宅供应、成交面积段变化
中指院的数据也显示，主城5+2区域90㎡以下户型供应占比，从2021年的3.5%大幅增加至10.4%；成交占比则与2021年持平，较2019、2020年有所上涨，显示刚性需求强劲。
2022上半年，主城区新入市的“双限地”项目只有13个，而去年三次集中供地，主城5+2区域总共成交了73宗用地，入市项目占比仅约17.81%，这意味着还有至少60宗“双限地”待入市。
加上今年两轮的集中供地，主城5+2区域的“双限”地将达到129宗，虽然拿地条件有所放宽，但这些地块还是面临成本管控的要求，依然会呈现以下的特点：
1、建筑形态“高低配”为主，利用地下空间增加货值；
2、封阳台降低成本；
3、面积趋小（含政策因素）、利用飘窗增加流速。
另外，由于部分热门板块项目较多，叠加这些区域的高价格，控总价、快速走量仍会是房企的重要选项。
因此下半年，随着更多“双限”地的入市，特别是部分人才项目的推售，首置、首改仍会是市场的主流。
产品端：项目趋同质化，创新迎战下半场
梳理上半年去化率达100%的项目数据，可以发现其热销背后的共性，克而瑞将其分为三种主要类型：
1、核心区位+性价比。如恒大天府半岛、中建天府公馆、新鸿基悦城、秦皇帝锦等网红项目，不仅区位极佳，且因为限价原因，它们的价格比均价低13-41%，去化率自然惊人；
2、核心区位+产品力。如麓湖生态城、建发央玺、锦江大院等，这些项目价格是区域的天花板，但凭借出众的产品力，仍能赢得深改客群的青睐；
3、纯低价项目。以低单价、低总价抢客，如洛带的融创春风十里、新繁经典天悦北宸、郫都中铁奥维尔等，也能吸引周边外溢的极刚客群。
2022上半年成交热盘原因分析
但是，随着剪刀差网红项目清盘，单纯靠低价走量的可能性越来越小。下半年“双限”地集中入市，竞争将更趋白热，在产品同质化严重的当下，如何通过“创新”重塑产品力，才是真正的致胜之道。
● 首置、首改产品创新
首置、首改户型是同质化较为严重的产品，90㎡精装三房，以竖厅为主，基本标配三大件，由于赠送面积的减少，3房往往只有1个卫生间，强调功能的同时，一定程度上牺牲了舒适性，且很难做出差异化。
但室内的不足，在外部得到了一定的弥补，如绿城桂语麓境1梯2户的板式结构，建发观唐映月的新中式园林，华润天府幸福里的公建外立面等，整体品质还是有所提升。
（北湖揽樾136㎡装修示意图）
改善户型以四房为主，除合理的动静分区，均好性更佳外，像北湖揽樾通过调整卧室布局，让竖厅户型也拥有1.27：1面宽，8.7米的宽景阳台，强化了室内的采光和观景效果。
还有像华润昆仑御、人居越秀和樾林语等项目，以洋房和小高层承载改善产品，也是契合了改善群体的品质需求。
● 高改之叠墅创新
禁墅+低容+双限，带动了叠墅走热。2022年1-6月，大成都叠墅成交1940套，市场占比高达83%，天府新区、成华区是成交主力区域。
受“双限”影响，今年中心城区新入市项目中，纯叠拼、高层+叠拼形态的项目占比达67%，下半年已知在售、待售的叠拼项目就多达30余个，竞争趋激烈，产品同质化也非常严重。
今年，我们在叠墅上也看到了一些创新，在强化有天有地有花园、独立归家动线等墅居体验的同时，部分项目在设计上融入大平层元素，营造大开间、大面宽。
像招商天府玺188㎡的上叠，有近12米的面宽，所有卧室都能南向排布，其独创的镜像空间，上下叠之间的静区叠合，减少了干扰。
对于地下空间，除了增加下沉庭院外，新希望锦麟壹品的U型采光井，融创至和雅颂端户的三采光井设计，也是破题之道。
（某叠拼户型示意图）
也有项目为解决中叠资源欠缺，将中叠从竖向调整为横向，延展为大平层产品；或将两个相邻上叠连通，营造更大的空间尺度。
全国的叠拼创新案例很多，非常值得借鉴。如面宽达26.5米的香港置地上景臺，其建面不过210㎡；还有带超40㎡花园的中叠户型，华宇锦绣玺岸通过错层设计，让建面只有128㎡的中叠也能有天有地。正是有了这些独特性，才更有市场话语权。
● 高改之大平层创新
今年上半年，主城区新入市的大平层项目只有两个，华发统建锦江首府、人居麓湖林语。
不过下半年，随着供地条件的放宽，最高限价的提升，已有“双限”项目拟推出大平层产品，包括白鹭湾锦江金茂府，天府新区建发·观唐映月等，供需矛盾有望部分缓解。
虽然供不应求，但大平层产品同质化趋势也已显现，端厅、LDK+厅、阔景阳台、电梯独立入户、主卧套房设计等，是多数高端大平层产品的共性。
麓湖观澜，客餐厅、西厨岛台，加上270°的景观阳台和可全开放的书房，形成近100㎡的LDKBS社交生活场，兼顾了景观和功能性。
不过，我们从其它城市的创新案例，看到了大平层产品新的可能，像华润深圳湾瑞府400㎡户型，通过隐形门和家庭休息室的设置，创造出完全分隔的两个区域，在居家模式和待客模式之间自由切换。
全套房设计，兼顾家庭成员每一位的居住体验；特别主卧套房，面积近100㎡，入口处过渡的换衣区、男女独立衣帽间、主卫四件套，影音室+书房，做足了仪式感，加上270°的景观面，更大程度满足主人的奢华享受。
【小结】
成都市场是健康的，新政释放的大量“换房”需求会在下半年入市，短期内促进了市场热度的回升，但长期而言，在当前严峻的宏观经济下，大幅反弹的可能性较小。
得益于政策的宽松，下半年产品将更趋多元化，无论刚需、改善，还是深改客群，都能在市场找到适合的产品，置业窗口期已经来临。
文| Tornado
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