/观察| 2022成都大平层恐“断供”，且买且珍惜
最新文章2023-05-19

观察| 2022成都大平层恐“断供”，且买且珍惜


【前言】

2月15日，我们发布了《2021年成都经典创新年鉴》电子版，业内有朋友对年鉴中大平层篇只收录万科·星耀天府一个项目提出了疑问：

2021年，成都5+2区域有超过50个项目有供应200㎡以上大平层产品，全年新增2545套，新增供应面积630511.23㎡，销售套数2716套，成交面积642992㎡，多项指标创出历史新高。
但是，为什么大平层篇选取的代表项目只有一个？
我们通过梳理2016-2022年1月5+2区域、200㎡以上大平层产品的供销数据，以及对2021年“双限地”亮相项目的剖析，去发现市场格局出现的新变化。




PART 1
别墅 vs 叠拼 vs 大平层
深改置业面临选择“尴尬”
在解答原因之前，先说一个真实案例。

一个朋友的朋友，刚刚卖掉了他在金融城的房子，手握800W，准备置换一套更舒适的居所，让我们推荐一下。

800W，按理说在成都任何一个区域都可以下手，我们却难住了。

为什么？

深改置业，无外三个选项：别墅、大平层、叠拼。

单纯从居住舒适度来讲，别墅 > 大平层 > 叠拼。

“限墅令”下，别墅产品供应稀缺，存量一般在近远郊，比如天府西的牧马山板块。

虽然近年城市交通改善明显，但通勤距离、生活配套、资产配置等因素，仍是近远郊高端项目无法忽略的短板。

再说类别墅的叠拼，随着产品的不断创新，叠拼近两年呈井喷之势，特别2021年，成都有近60个叠墅项目入市，新增供应约164万方，成交首次突破百万方，达约113万方，总货值约250亿。

2021年叠拼备案成交套数为5445套，套均面积207.5㎡，套均总价约450万。

近年供应的叠拼项目绝大多数是高低配，改善+叠拼，对于注重私密、圈层的深改客群而言，还是会相当的纠结。

那么大平层呢？2021年的确有超过50个项目供应了200㎡以上的产品，但某些项目仅仅是某栋某层有几套这样的产品，而主力户型都是刚改、改善为主。

剔除这样的项目，2021年新增供应超过50套的项目只有14个，供应套数1790套，占新增供应总量的70.33%。

而这其中，符合2021年全新亮相且有销量的大平层项目只有2个，万科·星耀天府，龙湖·昱湖1号（售罄），这就是为什么我们大平层篇只选取了一个项目的原因。

再从销售数据看，2021年5+2区域200㎡大平层销量前10成交总和为2034套，占2021年总成交套数的74.89%，其中销量前三就占了1190套，显示深改置业的可选择面极“窄”。

销量前三甲的万科公园五号、天府公园未来城、麓湖生态城，前两个没有高新区、天府新区的刚一资格，基本免谈；至于“探花”麓湖生态城，前面早排了上千号，与中彩票无异。

所以，对于深改置业来说，别墅？大平层？还是叠拼？真的很“难”。


PART 2
近6年大平层供销数据梳理
今年可能“断供”
那么，大平层到底怎么了？
2022年的大平层又会呈现怎样的情况？
首先，我们来看2016-2022年（截止到1月底）成都5+2区域200㎡以上大平层产品的供销数据。

从数据上看，从2018年开始，200㎡以上的大平层产品供销数据呈连年上涨的趋势，而且成交量更在2021年首次超过了供应量，显示出强劲的市场需求！
但潜藏在数据背后的，是2019到2021年供应端涨幅的明显下滑，2019年66.95%，2020年13.30%，到2021年，同比涨幅缩减到了5.60%。
而在销售端，在成交均价不断上涨的情况下，销售仍然保持了高增长，2019年21.30%，2020年50.46%，2021年为39.07%。
可见，供销矛盾早两年已经埋下，并且将在2022年达到顶峰，四川中原地产甚至在其2021年的年报中使用了“绝迹”一词。
事实上，从2019年开始，受市场调控和融资环境收紧影响，成都土地出让要求愈发严格，如要求现房销售、限地价、限房价、竞无偿移交、配建人才公寓、学校、公园等，导致拿地成本和开发难度增加，拿地房企多为国企央企。
特别2021年，“三供两集中”的成都共成交了125宗土地，9244亩土地，绝大部分是“限地价、限房价”的“双限”地块，而拿地榜单前十中，七家是国企、央企。
显然，为了加快周转，房企必须向市场妥协，开发客群基数更大的刚需、刚改产品，而放弃开发高品质、高溢价，但去化慢的大平层产品。

上周，四川知道发布的“干货 | 33个“两集中”项目新动态！看成都2022楼市新发展”一文，全新亮相的“双限地”项目中，5+2区域平层产品面积段鲜有高于160㎡的项目，大于200㎡的产品更只有两个形态：叠拼，底跃。
所以四川中原地产年报给出了2022年产品趋势预测：首置、刚改产品将成为市场绝对主流，140-160㎡品改产品稀缺，160㎡以上产品或将均为叠拼形态，大平层产品绝迹。

面粉决定面包。

即便Q2、Q3才是“两集中”地块供应的高潮，但大平层产品“断供”已是大概率的事实。 




PART 3
2022年大平层
还有哪些机会？

大平层，是替代别墅的城市豪宅，它必须具备都市核心地段、顶级配套、豪华装修、高品质物业等要素，缺一不可。

国内大平层豪宅兴起的时间并不算长，2006年“限墅令”的颁布，才有了上海的汤臣一品，然后是北京的星河湾。
成都第一个大平层豪宅是2008年亮相的紫檀，这个项目在当年主城房价才6500元/㎡的时代，就敢开出2W+售价，“403万每套起，我不是别墅”的广告词更轰动了楼市。
但让成都市场真正接受大平层的，是2009年的誉峰，360㎡、一层一户一泳池、3W+的精装均价，开启了成都豪宅的大平层时代。
此后，几乎每年都有新的标杆性大平层产品推出，而且价格不断走高。

十余年的发展，成都大平层产品水准已向一线城市看齐，从早期单纯追求面积大、装潢的显然的“豪”，转而注重内在，强调圈层、精神共鸣、社群、美学、服务，以及IP。
那么2022年的大平层市场会怎样?

我们的判断如下，虽然受政策和供地的影响，房企跟风做叠拼，大平层产品供应可能出现大幅下滑，但不代表市场就没有可选择的产品。
首先，市场还有部分已呈现的大平层项目，如麓湖生态城最新组团观澜，一环内的西派少城，以及新希望锦麟壹品、中海城东一号、华润未来湖畔等。
另外，在经历由热到冷后，我们看到2021年三次集中供地中出现的一些可喜变化，如逐渐降低的配建要求和适当放宽的房地价差，这让房企在成本相对可控的前提下，给出了更高的盈利空间，为大平层产品提供了生长的可能。
最后，暂时的蛰伏是为了更有力的崛起。因为需求始终存在，随着“稳增长”的逆周期宽松导向明确，降息、降准、松绑力度或超预期，2022年的困难只会是暂时的。
但是，对于2022年深改置业，就只有且买且珍惜吧！

文| Tornado

图片来源| 四川中原地产  锐理2021年年报 四川知道
数据来源| 四川中原地产  


   ·END·      

目前，四川知道已建立30个社群，累计地产人数达万人，群内将不定期展开线上公开课、热点话题讨论以及各类报告分享。欢迎扫码👇微信，添加四川知道小助手后进入最具价值地产人社群。  

立即扫码打入组织


免责声明：本文系四川知道独立创作，本文内容不代表项目开发商的观点。文中所示数据及观点分析不构成市场交易和投资建议，且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。
版权声明：本文文本版权为四川知道及/或相关权利人专属所有或持有，未经许可，不得进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。
你在看，很重要

本文来自微信公众号“四川知道”（ID：SCZD-THKJ）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

TAGS:

相关文章