15年后的回眸......
Review after 15 years...
工厂片区的改造，是城市更新项目中的先行者。这类项目往往会给其他城市更新项目带来许多启示与经验。CRTKL在2008-2012年间参与了杭州重机厂片区的更新改造设计，至今已过去了15年。经过了足够长的时间及市场变迁之后，我们的设计也已成为了这座城市的历史。回头再看，虽然单个地块的落地方案由不同的设计方完成，但是CRTKL最初构想的城市空间框架和运营逻辑，对整体空间品质和氛围的把控影响至深，至今仍然有着强韧的生命力、适应性和美学价值，且持续地为项目本身和周边城区赋能增值。
航拍实景，2022年
杭州新天地项目由1958年苏联援建的杭州重机厂工业遗存改造而来，见证了民族工业初期发展的峥嵘岁月和几代人的生活记忆。这个占地约56.67公顷、总建面约180万方的超大型城市更新项目，发展定位上倡导生产、生活、生态 “三生合璧”，立足“数字文娱、大健康、区块链”三大产业。2008-2012年，CRTKL持续参与了该项目的总体规划、城市设计、导则设计、概念景观与公共空间设计、桥梁设计、品牌设计、概念标识设计、核心区部分建筑的概念设计，以及遗存老厂房的概念室内设计等一系列的工作。CRTKL在项目前期拟定出明确的发展框架和设计指引，利用基地现有自然景观与老旧工业建筑的资源，通过具有战略性思考的规划设计，最大化项目的开发效益，稳定了功能布局及开放空间系统。
2009年CRTKL城市设计总体西南鸟瞰图
经过业主十五年的开发与运营，后期各个地块的落地实施方案分别由众多不同的设计师参与完成。如今，这里已经转变为文、商、旅产业三位一体的城市复合产业区。保留并改造了涵括总部经济、商业零售、商务办公、SOHO/LOFT、文化创意、休闲展演、旅游服务等商业功能，并集中了加拿大太阳马戏创排的杭州《X秀》、活力PARK酒吧集群、巨幕IMAX影院、五星级酒店丽笙、特色餐饮等“夜经济”业态，造就了新旧文化的传承和创新，让历史与潮流在此同台。如今，杭州新天地已成为年轻人夜生活的集聚地和潮人打卡地，形成了“日观西湖景，夜玩新天地”的旅游地标口碑。
工业遗存改造核心区鸟瞰，2022年
前置运营思维的设计框架
Operation Oriented Design
“找出特色，强化特色，维持特色”，概括了杭州新天地在总体规划、城市设计、后续设计建造与长期运营中的关键与难点。
在我们2008年接触这个项目之前，开发商已经完成了一版规划构想，勾勒出初步的功能分区与路网结构，北侧和南侧为商务办公区，西部主要是商业消费区、东部主要是公寓居住区。城市更新项目财务平衡基本满足。但仍需要提取出它的特色，进行空间的表达。因此，城市设计阶段的主要工作就围绕着“挖掘特色，塑造场所”展开。
1
规划结构优化
Master Plan Framework Improvement
在进行基地调研后，设计团队挖掘出场地最大的特色是四栋状况良好的厂房、诸多散落的工业零部件，以及北部的自然河道，它们未来可以成为环境的亮点和标签。首先，我们提出“一心一环，两轴四区”的城市设计总体空间框架。老厂房集中的区域形成创意和消费产业集中的核心区，以点石成金的方法将现有的资源变成资产。北侧东西向河道与南侧废弃的铁道纵向接通，形成一个环状的开放空间系统，把分散的工业建筑、铁轨和各种构件，区域河网体系，以及延伸到基地内的河道自然元素联系起来。各个功能板块都能获得更高的景观价值和更好的步行可达性，从而达到价值均好与业态互补的关系。
2009年CRTKL城市设计结构图
在重新梳理了项目内外的连动关系之后，我们定义出每个分区的特征及其创造价值的逻辑。在城市设计的工作中前置运营思维，按照长期运营场景的设想，来安排公共空间和建筑界面，并将多种业态组合在一起。客群之间的交叠与错位，产生了强大的聚集和互补效应，避免了人流的潮汐现象，使杭州新天地城市综合体的整体价值合理倍增。
2009年CRTKL城市设计总平面图
2
打造特色场所 —— 工业遗存改造
Transformation Of Industrial Relics
经过多方鉴别和论证之后所保留的四幢红砖工业车间，分别是金工装配及钣焊车间、铸铁车间、钣焊车间和铸铁清理工部，散落在现场的铁轨、烟管、吊机等大小不一的工业构件也颇具特色。几个车间距离接近，相互围合，适合集中打造具有工业遗存特征、步行可串联的核心特色场所。通过保留老建筑的外形、质感和细节，承载与传递记忆与情感。
改造前厂区遗存的工业元素，©图片来自网络
2008年CRTKL城市设计效果图
改造后中央活力区鸟瞰，2022年
围绕升级改造的老厂房所形成的核心商业板块——新天地活力 PARK ，成为地铁站上盖180万方中央活力区的焦点场所。复合功能的建筑群及其围合出来的公共空间，经过品牌、策划、建筑、景观、标识、植物、声光电等多种设计，共同塑造出场景，创造出尺度宜人、工业风鲜明的出圈体验。在延续历史的同时，进行业态置换。生产车间转变为现代的演艺和零售商业空间，作为园区内商办和公寓产品的配套，与其他的城市综合体形成了差异化竞争。中央活动广场可以容纳日夜各类活动，原有的厂房机械构件则增添了戏剧性的景观氛围。
改造后的工业厂房业态置换为文化演艺业态，与不同类型的当代商务办公建筑并置而立，2022年
金工装配及钣焊车间改造为月华里，引入华东最大的音乐酒吧One Third，重塑了杭州的深夜娱乐方式。
月华里Live House与One Third音乐酒吧，2022年
月华里Live House与One Third音乐酒吧，2022年
铸铁车间改造为星光文化广场，包括精品酒店、艺术展览、时尚秀场、主题餐厅等功能。
保留工业厂房结构与外立面的星光文化广场，2022年
保留工业厂房结构与外立面的星光文化广场，2022年
钣焊车间改造为太阳剧场，利用大跨度旧厂房的室内空间，建成杭州首个“终极银幕+杜比全景声”影院。加拿大太阳马戏团入驻这里，打造出结合新科技与工业风演绎的剧目《X绮幻之境》，开创沉浸式体验太阳马戏。
太阳马戏剧场，2022年
其他保留的工业构件，在后续设计中被运用于景观场地之中，景观设计师们在人行尺度塑造出可触摸的工业风环境。厂区里原有的铁轨、龙门吊等工业遗存元素组织，在时光里城市公园的樱花林中，成为了景观体验的点睛之笔。
太阳剧场前广场，保留的龙门吊成为重要的景观元素，2022年
3
打造特色场所 —— 绿色公共环线
A Green Public Loop
在项目中串联所有片区的绿色公共环线,主要沿河道、绿带和广场展开，形成一个回廊式公共场所系统。水系走向、廊道宽度、节点分布、景观场景和路桥结构等设计，为工业风+创新产业园区的环境形象加分。城市设计首先调整了环路的位置，使其两侧的开发地块都能享受景观面和主入口的位置，改善了每个地块的通达性。我们对景观河道的改造,并不是简单的修整岸线景观，而是改造了原有河道的部分走向，新增了部分河段，形成完整串联的滨水体验，分割出合理的开发地块尺度。绿色公共环线连接了不同层次、不同类型、不同用途的公共空间，后续通过景观、品牌和建筑设计等团队的共同努力，给运营方提供了组织多样化活动场景的可能性。
由滨河景观带、绿化步行廊道、活动硬地广场，以及各个主题街头绿地串联而成的公共场所环路，2022年
由滨河景观带、绿化步行廊道、活动硬地广场，以及各个主题街头绿地串联而成的公共场所环路，2022年
CRTKL设计了两个跨河桥梁，来传达不同片区的环境精神。费家塘路跨河桥体采用斜撑钢结构，充满工业风的粗糙感和力量感。永福路景观桥，利用白色轻巧的薄壳体，体现科技感，塑造了从活跃的商业区进入较宁静的办公园区的门户感。通过艺术化的钢结构造型，形成光影迷离的场景。
北侧滨河景观带以及两个特殊造型的景观路桥，2022年
永福路景观桥，2022年
利用景观细节突显工业文化回忆，打造历史遗存与景观结合的公共空间，也是城市设计框架中的一个重要原则。我们在城市设计导则中建议，中央活力区老厂房内外遗留下的诸多工业设备和结构构件，经检测整修后成为庭院景观或室内装饰的一部分，作为装置艺术背景，展现大工业时代的生产印迹。
局部恢复铁轨与机车的时光公园，2022年
工业文化痕迹融合夜店文化元素的店面外观，2022年
因时而动的灵活运营
Smart & Adaptive Operation
在前期城市设计的工作中，我们梳理了重点突出，价值均好的空间结构。确定后的城市设计框架，从2009年至今，影响着这个项目的开发逻辑。CRTKL完成的河滨、路桥以及中央广场的景观与品牌设计，为整个杭州新天地项目进行了基础定调。后续各个功能地块的建筑设计、建造，以及招商，都通过业主的有效控制形成了场所与风格的粘性和完整性。经过多年的沉淀和积累，这个项目始终贯彻着多业态复合开发的原则，并不断加强与突出核心区的“夜经济”和展演类业态。同时，又根据不同时代的市场需求进行动态变更。
从2018年中央活力区的亮相开始，直至 2019年新天地活力PARK和新天地艺术中心的启幕，杭州新天地已逐步稳定了“工业风+历史感”，“文旅+商务”，“国际化+潮流化”的文旅商综合体+高品质夜生活目的地口碑，锁定了年轻的潮流消费群体。
2009年CRTKL品牌设计概念图
中央活力广场酒吧餐饮区，2022年
2009年CRTKL设计体验分区图
在整个2010年代，该项目抓住了工业资产转型商业资产的趋势。如今，该园区以“数字文娱、大健康、区块链”三大产业为主导，入驻了中国500强、世界500强，以及园区内孵化出来的独角兽企业。不同级别的企业形成了良好的梯度和产业发展的生态闭环，带来了多样化的员工客群。除工业风的中央活力区外，产业园板块则是园区运营真正的活血来源。
永福桥东侧写字楼组群，2022年
随着杭州第19届亚运会和亚残运会的临近，这里将变身成为亚运地标，打造新天地主题观赛公园，提供人机互动的沉浸式观赛体验，再度契合与强化该项目“年轻”、“活力”的特征，以及“逛游玩乐”的体验感。
近年来，年轻人热衷的潮流社交新体验和线下娱乐方式，催生了“体验式＋文旅”的新经济模式，这里也成为了杭州的“潮玩新地标”，集聚了 “写字楼”＋“体验式”的现象级文旅产业。繁华的夜经济、地铁上盖的交通便利性、一站式的综合型业态、大量的Z世代员工和旅客人流、街区式和局部组团式布局、以及尺寸与形式多样化的写字楼产品等等体验性经济，都可以在这里得到对于客户和硬件需求的匹配。
铸铁车间改造后成为星光文化广场，2022年
结语
Conclusion
时间，它给予勇敢者机会，聪敏者启示，勤恳者力量。
作为工业资产转变为商用地产，并长期潜心运营的先行者，杭州新天地这一超大型城市更新项目成为了城市文化名片。它凭借持续的精益运营，培育精品特色产业，不断巩固城市复合产业运营商这一角色。
杭州新天地不仅完成了土地承载功能的转换，还契合了时代的需求，实现了生产与生活方式的转换，见证了经济体系向更加多元化发展的趋势。回顾它的成长，我们深刻地体会到，城市设计工作的价值在于给项目开发提供最好的切入点，创造整体性的、适应持续开发的清晰框架。并以此为基础来协调各设计方、建设方、运营方和使用方，让大家在同一个价值观和蓝图的引领下，通过不断优化、调整、增减等，共同塑造出独特且多样化的环境。
西南鸟瞰图，2022年
我们相信稳步执行具备前置运营思维的整体框架，是整个项目多年开发及运营航行不偏向，并能最终呈现初始设想的压舱石，也是后期落地建设时不断弹性调整的依托。在漫长的时间里，能够包容不同参与者的贡献，不同人群的共同努力，呈现更丰富更多元的场景，也是这个项目尤为珍贵的可取之处。我们十分感慨，虽然早期的策划定位与城市设计不可能完全准确地预估未来市场和生活方式的变迁，但是一个系统完整、尺度适宜、有调整弹性的空间框架，能为适应不同时代的运营需求提供充分的可能性，历久而弥新。在需要系统化、精细化设计和运营的存量时代，这个项目的经验给我们带来了很多启迪。
沧桑的工业文明退场远去，鲜亮的商业文明迸发新生。今天的繁盛与活力，承继着曾经的光荣与梦想。我们期待着，在这里收获更多的惊喜。
项目位置：浙江省杭州市拱墅区
设计年份：2008-2012
业主单位：杭州新天地集团有限公司
占地面积：约56.67公顷（850亩）
总建筑面积：约180万方
提供服务：总体规划、城市设计、导则设计、概念景观与公共空间设计、桥梁设计、品牌设计、概念标识设计、概念建筑设计、核心区部分老厂房概念室内设计。
#本文作者
黄莹 Yasmine Huang
总监
绿色建筑认证工程师
Associate Principal, LEED AP
黄莹女士是CRTKL上海办公室规划与城市设计团队的设计总监，在中国和东南亚等地区有规划与城市设计、公共开放空间设计、城市更新改造、旅游度假规划、品牌策划设计和区域战略规划等项目类型的丰富经验。
设计团队
规划设计顾问：陳敬堯
CRTKL上海办公室：魏文梅、Greg Yager、于乐川、李琳、刘翔、鲁隆初、曹斌、王怀昌、焦照国、Changsuk Lim、赵锟、张懿、范明骏、Jason Kim、张杨、钱理、邹寅、朱信熹、范华、包瑞沁、陆莹华、Samar Hechainme、陈露
CRTKL洛杉矶办公室：Katie Sprague, Kevin Horn, Anthony Hsu, Angela Acosta, Chao-chi Huang, Jill Popowich, Liz Hedges，Cody Clark, Hannah Ding, Nara Latip, Sangdo Lim, Shane McMichael, Irene Lok, Jennifer Lee, Ben Chou, Maria Hernandez
CRTKL达拉斯办公室：Dustin Wekesser, Chris Callegari, Nan Li, Garrett Seaman, Josh Petty, Karen Koerth, Brett Lord, Eric Hadden, Uriel Lopez, Sarmistha Mandal
CRTKL伦敦办公室：Mahmood Faruqi, Jillian Beal, Russell Webb, Camila de Simas
CRTKL华盛顿办公室：Brain Cornell
本文实景摄影：胡艺怀
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