【前言】
2021年，成都“三供两集中”共成交125宗土地。
为此，我们对这125宗地块现状进行了梳理，试图从目前已呈现(已亮相/入市/已有案名/产品出街)项目中寻找答案。
「首批次地块呈现项目」
据四川知道手动统计，2021年首批次土拍（2021年6月7日-11日）成交的40宗地块中，18宗地块、17个项目（龙光天瀛二期、三期为两个地块）已亮相/入市，整理如图：
主城7区成交的19宗地块中，9宗地块（8个项目）已入市。
2个在售项目：城投置地万科国宾蜀园、华润置地静安府，值得注意的是，城投置地万科国宾蜀园为三个批次地块中名义首个入市销售的项目，首批次取证时间2021年10月22日（一期39亩）；
6个待售项目：远达天屿城、中骏湾璟壹号、融信世纪缦云、爱情玺樾万璟、龙光天瀛二期/三期、卓越永利云翠。
近郊成交的21个地块中，9个项目已入市。
2个项目即将预售：位于新都区的远洋森海境、位于新津TOD旁的旭辉天府未来中心江山院；
6个项目待售：美的德信东樾玖院、龙湖焕城、源昌幸福里、海伦堡玖悦云湾、德信东原印江宸、金地悦时代、银河玺悦台。
「二批次地块呈现项目」
二批次土拍（2021年9月15-17日）成交的52宗地块中，已亮相/已入市/已有案名/产品出街地块16宗，呈现项目13个，整理如图：
主城7区成交的30宗地块中，9个地块（8个项目）已有新动作。
5个项目待售：北湖揽樾（中铁建&华侨城）、中国铁建新川樾、国誉府（北京城建&金牛平台）、花千樾（龙湖&恒邦双林）、锦云樾府（中铁建&大悦城）；
1个项目即将预售：位于天府新区麓山板块的龙湖九里熙上即将预售，该项目包含46亩、32亩（该地块又名九里名邸）两个地块；
2个项目产品“出街”：绿城在天府新区的两个项目，分别为锦江生态带24亩和麓山41亩，已有产品信息可查，但案名暂未公布。
近郊成交的22宗地块中，7个地块（5个项目）“更新了状态”。
1个项目待开发：二批次供地中，成都轨道集团拿下的3宗双流西TOD地块，为双流西TOD四海云锦项目的后续储备地块，目前暂未入市；
4个项目待售：锦绣尚宸、绿城明月籣亭、中国铁建双楠悦府、中国铁建棠樾。
「三批次地块呈现项目」
三批次土拍（2021年12月7-9日）成交的33宗地块中，已知案名但产品细节暂不可知的地块3宗，均位于主城7区，其中：
1个位于锦江区：锦江金茂府，三圣乡约56亩地块
2个位于天府新区：永慧盛世锦都，万安南76亩；永慧盛世华庭，万安南58亩。
相较于前两年，“两集中”双限地井喷入市，也为2022年的产品格局带来不小变化。
1. 业态：从上述项目已有的产品信息来看，2022年将主打低密业态，主要呈现为高低配（叠拼/洋房+小高层/中高层）与纯洋楼（洋房+小高层）社区。
受限于“双集中”地块限高、容积率、部分地块现房销售等特殊条件，除美的德信东樾玖院、海伦堡玖悦云湾、中国铁建新川樾3个项目分别规划有25/26/27F高层产品之外，其他已知产品形态的项目总层高均未超过20F。
2. 面积段：与以往单个项目面积段差距较小不同，2022年新项目中，同一个项目面积两极分化明显。
上述项目中，已知11个项目，存在90-140㎡区间的刚需/首改与250-400㎡区间的高改户型并存的情况。
表现形式为：以90-140㎡主力产品实现走量，再以250-400㎡叠拼/底跃扩大项目部分产品面积。叠拼提升项目调性及溢价，底跃以降均价+增加可售体量的方式提高利润率。
图源：锐理2021年年报
这样的户型配比形式与以往有很大不同。
据2021年锐理年报数据，大成都近3年主力成交产品面积段集中在90-150㎡之间，曾经除却深改/豪改项目会做200㎡以上大户型以外，鲜少有普通改善项目敢于挑战200㎡以上面积段。
而今双限规则下，刚需/首改+深改/豪改户型的组合开始增多，这样的配比方式，或不失为特殊市场背景下，兼得去化与利润的权宜之策。
3. 创新点：多项目尝试向地下“借”空间做底跃产品。
据手动统计，上述“已更新状态”的33个项目中，有7个项目规划有底跃产品（龙湖九里熙上、九里名邸合并统计）。
事实上，底跃产品在2020年年底零星出让的几宗双限地项目中已有尝试，但销量参差不齐。今年由于双限地井喷入市，各个项目向地下“借”空间的产品趋势也越发明显，因此，反思与改进必不可少。
图源：正合股份2021年年报
底跃能够降低整盘均价、增加可售体量，但性价比、舒适度拿捏不好就容易鸡肋，因此在定位之初，增强地下空间功能性、采光度、控总价就显得尤为重要。
变化一：房企格局改变，开发节奏放缓
2021年125宗“两集中”地块的开发节奏明显变慢了。
当然，从拿地到首次取证分别历时9个月、6个月的城投置地万科国宾蜀园（21亩待售）、华润置地静安府除外。
再看余下的35宗地块（31个项目），截至目前，仅有5个项目（龙光天瀛二期/三期为一个项目，龙湖九里熙上、九里名邸为一个项目）即将预售，其他的项目还处于待售/待开发状态，而如今距离首批次拿地已过去将近9个月，这让业界不禁感叹：房企开发节奏放缓、“高周转”时代过去。
「原因分析」
1. “一张图纸吃遍天”的传统产品思维必须摒弃，需研发全新产品以突围双限地。
双限地利润率透明，部分地块还明确要求现房销售，如何在有限的成本空间实现产品力最大化？
又要产品有打动力，又要能算得过账，房企需要为研发产品付出时间成本。
2. 房企洗牌，部分房企现金流紧张。
2020年成都拿地房企主要为品牌房企，到了2021年，二、三批次主要拿地房企则变成了政府平台+国企央企。
图源：正合股份2020/2021年年报
由此可见，央国平主导+优质民企补位，将成为2022年房企竞争的主要格局。
变化二：板块格局改变，政策导向明显。
2021年“两集中”土拍成交地块名单之上，也涌现了一些拿地集中度较高的板块，这些新兴潜力板块，基本与顶层设计发力方向度相符。
1. “南向”发展导向：科学城、万安南+麓山、锦江生态带、新川等板块，均位于城市南向发展版图之上，且仍有住宅用地可供应。
2. 产业、生态规划导向：非遗、东升、二仙桥、三圣乡等板块，不仅位于环城生态带之上，还分别借势文家未来公园社区、九江未来公园社区、八里庄文创发展区、白鹭湾新经济总部功能区，成为未来开发热土。
变化三：需求仍在、客户两极分化。
1. 刚需/刚改需求仍在：据正合2021年年报数据，2022年成都新房刚性规模约1,844万㎡，占现年销售规模81% 。
图源：正合股份2021年年报
随着政策放宽+个人按揭房贷恢复，2022年市场供应额度也将助推积压需求的释放，将利好刚需/刚改置业的销量恢复。
2. 客户两极分化：除刚性首置或换房群体之外，另一部分高净值人群会转变资产配置思路。伴随房地产税试点，拥有多套房的人群开始考虑“精＞多”。
图源：正合股份2021年年报
据正合股份年报数据，自2021年10月房地产税试点起，接下来的11、12月成都600万以上产品备案套数显著上升，似乎也说明了这一点。
由此可见，优质地段+大面积产品成为2022年房企发力方向，或许已有市场根基。
「总结」
1. 125宗成交土地中，不到30%的地块对外发布了信息，大部分地块还处于前期各阶段中；
2. 开发商的开发节奏明显放缓，以适应新规则；
3. 这些已呈现的项目大部分集中在大城南板块、大城东板块；
4. 受规划条件限制，已呈现的项目中，产品主打低密，产品形态以未超过20F的小高层为主；
5. 部分项目底跃产品作为创新产品出现，市场接受度还有待观察；
6. 面积段两极分化，同一项目中即存在刚需刚改，又存在部分中高端改善；
7. 开发企业属性决定了企业的“开发力”。
（所有地块信息均手动整理，若有遗漏，欢迎补充。）
文| 婧哥哥
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