房地产何时到底？

房地产何时到底，何时才能扭转下滑的局面，开始行情的反弹？这可能是当下地产人和泛地产圈子人士，最为关心的一个问题。

之前比较普遍的数据，是说在今年6月份会回暖，当然这是去年年底很多人预测的结果。目前来看，这个结果已经不符合实际了，因为6月马上就到了，要回暖可能看起来不太现实。

地产回暖，其实是三个层面的问题：销售止跌上升、融资止跌回暖、房企拿地止跌反弹。目前来看，这三个层面都没有止跌，单看三月、四月的数据的话，情况还在变糟糕。就目前的情况来预测地产何时回暖，是一件难度颇大的事情，或许，我们可以从地产以前的周期里面找到答案。

2014年的时候，整个房地产行情也经历了一波下滑，不少房企一度遭遇了严重的现金流考验。2014年9月30日，央行和银保监会推出房贷新政，还清了首套贷款再购房的，可以按首套房利率执行。大规模的地产金融政策松绑，自此拉开了序幕。

在次年的2015年3月30日，住建部、央行、银保监会联合出台了又一个新政策，二套房首付比例，可以最低40%。市场的活力，由此被充分激发。在2015年的4月，地产销售的增速就由负转正，后续几个月甚至出现了两位数的增速反弹。但是房企的投资行为逆转，则相对比较滞后，在2015年的六七月份，才实现了再次活跃。

按照2014-2015年这波地产周期的规律，地产销售回暖是在全国性政策放松起，半年以后才有所表现，地产投资回暖则相对晚一些，需要9个月左右的时间。地产融资活动，则在这两者之间，稍早于地产投资行为回暖。

之前各地放松限购限贷的政策，都是地方性的，不是全国性的，不足以跟2014年930新政相比。真正有参考意义的，是上周央行降低首套房利率的政策出台，可以算作全国性信贷政策放松，支持房地产发展。如果纯粹按以前的经验，自这个时间之日起算，半年的时间政策逐步执行落地，最快也要今年四季度中下旬地产销售增速，才能由负转正。这期间，还要有更多利好地产的政策，才能形成这个趋势，主要是信贷方向更多的政策出台。

而房企的投资活动，可能要明年一季度末，才能有所好转了。房企何时开始积极拿地，这对于地方政府尤为重要，现在多地的财政收支已经失衡，能不能再多扛住一年左右的压力，还不好说。如果没有更大的利好政策出来，或许地产回暖的时间，还要往后延，到时候着急的城市可能会更多。

不过，现在的大环境变了，现在的居民储蓄情况和居民总体负债率，跟之前的2014年已经有很大的差别。要想有全面的信贷放松，执行的空间并不大，LPR的下调空间倒是还有不少。

问题的关键，可能还是要回到那个核心点：多大程度解除限购。

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