关键词：
城市更新 | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
本文聚焦于
城市开发建设相关领域的EOD
EOD*，无疑是近些年升温最快、政策密集、政企关注度高的开发模式之一。
*EOD：生态环境导向的开发模式，包含7大类生态环境分类——水环境综合治理、流域综合治理、矿山修复、环境综合治理、荒漠化治理、农村人居环境整治、固体废物防治（本文聚焦于城市开发建设相关领域的EOD）。
▼ 成都生态导向的公园城市建设 | 摄影@白桂祥
▼ 松山湖的生态环境建设
今年3月，《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》将EOD项目纳入到入库项目范畴，并提供金融支持。同时，文件还规定「EOD不得以土地出让收益、税收、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益」。
▼ 按照我国对EOD的不断深化定义，曾被认为是EOD代表的哈默比湖城，只能算生态住区
那么，当今时代发展背景下，EOD如何获得成功呢？
一体化，从统筹到运维一体化实施；
反哺，收益平衡，减少政府投入。
▼ 生态环境部公布的EOD核心要义及关联产业识别
纵观全球成功的EOD，无一不是满足以上3个标准，下面我们将通过3个案例，分别对EOD在城市中心、城乡结合部、新城区的不同战略与实施了解一番。
▼ 本文选取三种不同城市区位的EOD
在此之前，我们先搞清楚EOD的来龙去脉，才能真正的理解其发展的要点。
01
EOD是生态与经济的
一体化产物
说到EOD模式的来历，很多文章说它脱胎于「×」OD模式，如TOD（交通导向）、SOD模式（体育运动设施导向）、COD（文化设施导向）、HOD（综合医疗设施导向）等等，这种说法并不准确。
▼ 联合国人类环境会议的召开，使斯德哥尔摩成为积极发展低碳生态的城市之一
次年，第一次石油危机爆发，发达国家，特别是欧洲经济受到严重冲击。出于摆脱对化石能源依赖的能源安全考虑，欧洲国家开始调整产业结构、推动节能减排、大力发展绿色技术，众多制造业（特别是重工业）迁向具有成本优势、市场更广的亚洲等地区。
▼ 欧洲产业转移后，剩余的重工业进行了持续的无化石节能减排升级制造（来源：Wikipedia）
产业外移后，这些城市出现众多棕地（受污染的废弃土地），在退二进三、能源转型的双重作用下，通过生态修复、生态规划等方式，将这些区域「变绿」，成为这些国家发展的「主旋律」。
▼ 德国鲁尔区的北杜伊斯堡景观公园多元化的开发尝试
1997年，联合国通过《京都议定书》，旨在促进全球减少温室气体排放。其中，通过市场机制，建立温室气体排放权（减排量）交易的条例，也就是我们常说的碳交易，让环境治理不再是只投入不产出的「公益」。
▼ 提出EOD概念的《基于生态的市政土地利用规划》一书中（来源：Wikipedia）
概括一句话，EOD是生态与经济动态平衡、一体化发展的产物。下面我们进入正文。
02
市中心EOD
算好城市发展「大账」
城市中心的EOD，流域治理类最为常见。此类开发普遍受到开发边界、用地性质的限制，通常以政府主导的城市绿色基建为主。
▼ 治理后的首尔清溪川
其实，这类「公益」型的EOD，价值兑现并不来自项目本身，而是体现在对城市中心提升的贡献。换句话说，公益型EOD是要算城市发展的「大帐」，而不是计算一亩三分地的「小账」。
1. EOD解决市中心割裂问题
距离纽约60公里的斯坦福市，是康涅狄格州第二大城市，同时还是美国大公司最集中的城市之一。
▼ 斯坦福市（来源：Flickr）
▼ 城市中心的弥尔河EOD（来源：Flickr）
斯坦福同样经历了「脱实向虚」的转型：城市经济曾以化学、仪表、造船业为主，1950年代开始衰落，城市中心出现大量废弃厂区。
▼ 城市老城区已变身CBD
与此同时，城市分割问题也越来越严重——以市中心弥尔河为界，东边的是城市CBD，这里的上班族下班后会沿着洲际公路四散而去，CBD成为「鬼城」；
▼ 治理前的弥尔河，将城市中心一分为二
①. 城市中央公园
为什弥尔河会成为城市的分割线？
▼ 治理前的弥尔河环境（来源：millriverpark）
于是，也就有了定位为「城市绿色拉链」（市中心至入海口长约2.6公里，2013年开放）的弥尔河EOD开发。开发分为三个阶段：
▼ 恢复野生状态的弥尔河（来源：Flickr）
第二阶段：收购公园沿线的土地，以保障河岸空间的开放性，强化生态的「可视化」设计。通过石块、微地形、本土植物等等元素的组合，形成潮湿区、半潮湿区、城市高地三个不同的区域，适合鱼类、水禽、水獭等生物栖息，弥尔河成为了城市内的自然生态区。
▼ 精心设计的「自然环境」
除了重塑河道的生态，沿河还融入各类休息区、活动广场、儿童活动场等等空间，弥尔河升级为城市的中央公园。
▼ 沿岸公共活动空间（来源：millriverpark）
第三阶段：增加桥梁、道路密度，通往河道的道路进行步行友好改造，增加CBD、居住区到达弥尔河的便利性，增强两侧的联系。
▼ 岸线设置的儿童活动空间
②. 做好生态运营
与大多数城市公益型EOD不同，弥尔河从立项之初，便成立非盈利组织Mill River Park Collaborative负责河道的管理运营。目的是将城市生态中心转化为活力中心，避免弥尔河成为一个「好看不能用」的形象工程。
▼ 参与弥尔河治理的市民（来源：millriverpark）
开放之后，Mill River Park Collaborative通过三个方面运营，让弥尔河成为城市真正的活力中心，进一步缝合城市。
▼ 依托公园组织健身活动的弥尔河健身俱乐部（来源：millriverpark）
▼ 河岸举办的大型户外活动（来源：millriverpark）
其二是与教育融合：公园与城市教育系统合作，针对不同学龄段的学生展开生态教育。
▼ 带薪实习的大学生（来源：millriverpark）
其三是平衡收入：弥尔河前期6000万美元建设费用，主要来自政府拨款和税收增量融资，而Mill River Park Collaborative的管理运营，政府每年只能提供30%的运营资助，机构需要自筹资金运行。
▼ 弥尔河EOD大大提升沿线各类物业的价值，吸引到更多公司入驻
城市中心魅力重塑，提升了城市中心首位度，促进了城市总部经济的增长，也为城市「创造」了新机遇。
2. EOD+TOD推进中心城市建设
随着越来越多的企业将总部搬到斯坦福，以及越来越多来自纽约、布里奇波特（康涅狄格州第一大城市）等城市的年轻人，选择在斯坦福居住，这让很多开发企业看到商机。
▼ 弥尔河入海口的「海港角」EOD+TOD重建项目区位示意
2018年，海港角TOD一期完工，除了零售和办公空间，还包括2750住宅，吸引了大量年轻居民，并市新增1千多个服务业工作岗位，成为城市税收增长最迅猛的地区。
▼ 「海港角」重建项目俯瞰（来源：Wikipedia）
总结来说，斯坦福市中心EOD站位城市发展需求，通过建设运营，提升城市凝聚力和品牌，实现了对人口、企业的吸引，是算城市发展「大帐」的逻辑。
03
城乡结合部EOD
区域协同枢纽
城乡结合部EOD，通常与文旅、商业、康养等主题结合，承担着城市旅游休闲配套需求。
▼ 旅游主导的伯明翰郊黑乡
▼ 奥伯豪森市在矿址上改造的购物中心
但是如今已进入拼都市圈时代，特别是大城市都市圈，郊区成为区域协同的「前哨」，仅靠旅游休闲已远远不够，区域协同成为这些区域发展的新命题、新挑战。
▼ 下利亚山谷俯瞰
1. 城市生态名片
利亚山谷（Lea Valley），是伦敦东部与周边卫星城们间的过渡带，也是伦敦大绿环的一部分，还是伦敦饮用水水源地。
▼ 利亚山谷中的13个水库组成伦敦水源地（来源：Wikipedia）
工业革命时期，利亚山谷南端的下利亚山谷，由于地处利河与泰晤士河交汇处，紧邻道克兰港区的水利优势+航运优势，成为工业聚集区，是化学、金属加工领域的重镇。
▼ 下利亚山谷位于利亚山谷中最南端
▼ 工业时代的下利亚山谷（来源：DEME官网）
制造业衰退后，下利亚山谷成为高失业率、犯罪率地区，成为城市发展的「边界」。
①. 借势城市大事件
2004年，《伦敦规划》立足于城市复兴的目标，提出优先发展「机遇性增长区域」，强化「开发地区」，后者指的是已建成地区的提升，前者则主要是指城市的「棕地」，下利亚山谷就是机遇性增长区域之一。规划中还提出建设6条城市绿楔，下利亚山谷也位列其中。
▼ EOD开发前的下利亚山谷
环境治理的投入，下利亚山谷可谓是下了血本：通过换土工程（土壤淋洗法、生物降解、土壤稳定等），浇入「牛奶、植物油」促进细菌生长繁殖，提升土壤降解能力等治理工程，将毒地「清白」。
▼ 下利亚山谷的土壤治理（来源：DEME官网）
然后借助各类生态工法（以人为干预，协助生态恢复）恢复生态，如种植6200棵乔木、9500棵灌木、6300株球根植物、25万株湿地植物、77万颗草本及蕨类植物、650个鸟巢……治理后的下利亚山谷区域，吸引超过1000万游客，是城市热门的生态旅游区。
▼ 治理后的下利亚山谷成为城市生态旅游区
2. 区域新中心
如果只有生态，下利亚山谷别说区域协同，连「奥运低谷效应」（主办城市赛后出现场馆荒废、经济衰退现象）都很难摆脱。为防止这一现象出现，伦敦政府早在2010年就制定了「2012伦敦奥运会遗产计划」，探索后奥运时代，下利亚山谷如何从生态中心转型到活力中心。
▼ 下利亚山谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊起点
①. EOD，要生态也要人气
利亚山谷公园管理局、伦敦遗产发展公司等分别负责区域的运营、开发，「后奥运时代」的下利亚山谷建设方向，由生态保护转向生态「好玩」。例如，生态环境植入儿童活动空间，结合地形设置攀爬冒险场所等方式，吸引亲子家庭。
▼ 各类儿童活动空间
为了打破生态只能看不能用，缺乏人气的现状，公园管理局还推出各色节庆活动：
▼ 作为运动地标的安赛乐米塔尔轨道塔
②. EOD，要生态更要生活
下利亚山谷14个奥运场馆中的8个是临建，这些临建不仅可回收再利用，还能通过「二手出售」回本。例如篮球馆Basketball Arena，在伦敦奥运会结束后，出售给里约热内卢，在2016年奥运会继续登场。
▼ 下利亚山谷内的企业开发项目
▼ 运河沿线的休闲配套
不断增加的居民，也给周边小城镇的转型带来机遇。
▼ 下利亚山谷居民的增加，为斯特拉特福大规模更新的商业区提供了消费支撑（来源：Wikipedia）
说了这么多，下利亚山谷绕了半天似乎还是依靠「土地财政」的EOD，区域协同只是体现在带动周边消费上吗？
3. 产业协同枢纽
前面说过，下利亚山谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊（M11科创走廊）的起点。只是这条产业走廊状态还是「头重脚轻」——从剑桥「科技创新核」开始，沿着M11向伦敦方向一路衰减。
▼ M11科创走廊示意
①. 科技创新协同
下利亚山谷地区优质的环境、特色的生活、方便的配套，吸引到科技企业纷纷来此聚集。
▼ Here East数字产业园，由奥运期间的媒体中心改建而成
新冠病毒爆发以来，伦敦市区的硅环岛区域受冲击严重，很多初创科技企业倒闭。而Here East数字产业园，凭借在3D打印、VR/AR、清洁能源等从技术到硬件的全方位支持，成为都市型制造业技术创新中心，入住企业比疫情前翻了一倍。
▼ 下利亚山谷的科技创新，提升了M11走廊创新力，推动沿线的哈罗新城转型
②. 区域发展协同中心
下利亚山谷完成从新市区向区域新中心的升级，这里现在被称为The SHIFT landscape包容性创新区——面积约2.3平方公里，有5个研发中心，5所大学，3个集聚区，约3万个家庭和4万个岗位。
▼ 斯特拉特福建设中的伦敦国际区
可以说，作为城乡结合部的下利亚山谷EOD，通过环境引人，以人促产，摆脱对土地财政的依赖，成为区域中心，推动伦敦都市圈的城市们从点状发展，转向带状的城市群协同发展。
04
EOD新城
城市产业转型助推器
先说结论：EOD新城先要具备「自我造血」能力，活下来，再占据城市产业生态位「不可替代」的一环，才能有持续的「钱途」。
▼ 多特蒙德凤凰新城俯瞰
1. 不被看好的凤凰新城
凤凰新城距离市中心5公里，占地约2平方公里，前身是Hoesch AG（钢铁、采矿公司）的生产区凤凰城。
▼ 1980年代末的凤凰城（来源：ruhrgebiet-industriekultur）
1992年，Hoesch AG被克虏伯公司收购，业绩一路下滑，1990年代末，凤凰城陆续关闭生产。之后多特蒙德市政府收购该土地，准备通过EOD开发，竖立鲁尔区结构变革的典范，不过，外界普遍不看好凤凰新城。
▼ 2000年初，停产后的凤凰城卫星图
市政府联合DSW21（交通公司）、Emschergenossenschaft（水务公司）以及开发企业，通过公私合营方式，也就是我们熟悉的PPP投融资模式开发新城。
▼ 凤凰新城两个区域示意
2. 凤凰湖的「自我造血」
凤凰湖采用传统新城开发策略，名称中的「湖」，之前并不存在，是在移除炼钢厂建筑（2001年关闭）后，挖出来的景观。
▼ 凤凰湖区域EOD开发前后对比（来源：Wikipedia）
①. 「卖」生态环境
2005年，环境治理工程开始（包括湖区、水系），除了土壤修复，还结合植物群落设计，配套湖水磷处理厂等等方式，打造出一套市民「看得见」的生态系统。
▼ 治理后的凤凰湖（来源：Flickr）
2011年，湖区对外开放，水鸟超过40种鸟类，除了苍鹭、鸊鷉、海鸥、白鹭……还有濒临灭绝的小环斑鸻，凤凰湖先后获得DWA水发展奖、德国城市发展奖等奖项。
▼ 栖息在凤凰湖的鸟类，以及配套湖水磷处理厂（来源：Wikipedia）
次年，凤凰湖引入小型帆船、无动力运动艇等水上运动，成为城市的水上运动场，通过把「场子」做热，打响了生态湖区的「牌子」。
▼ 凤凰湖的商务区（来源：Flickr）
②. 抓住转型机遇，注入产业
当然，企业来到这里除了环境、配套因素外，更为重要的是城市转型带来的机遇。以IT业的聚集为例，2000年，市政府联合蒂森克虏伯公司及当地80家企业联合发起「多特蒙德计划」，目的是借助旧工业区综合改造，推动城市产业转型。
▼ 多特蒙德计划的实施路径
电子物流集群、IT产业集群、微纳米产业集群，是城市三大产业发展新方向。
▼ 凤凰湖IT企业聚集区（来源：Wikipedia）
3. 凤凰西区，城市产业新引擎
与凤凰湖不同，凤凰西区早在多特蒙德计划中，就被定义为都市型制造业区。凤凰西区并且希望借助高炉厂的工业遗迹（2005年）环境改造，打造一个多特蒙德的「北杜伊斯堡景观公园」，成为城市地标。
▼ 凤凰西区工业遗迹公园（来源：Flickr）
2007年，多特蒙德被国际微纳米技术联盟IVAM，评为欧洲三大微纳米技术（MST）集群之一，这是多特蒙德20多年深耕的结果。凤凰西区调整战略，瞄准微纳米技术集中发力，这也就有了之后的「凤凰科技园」。
①. 城市活力创新区
凤凰科技园并不是传统封闭的单调园区，而是有生活、有工作、有娱乐的活力区。这里的活力来自于，以高炉厂遗迹为核心的文化消费区构建。
▼ 高炉厂遗迹举办的Rock in den Ruinen音乐节（来源：Wikipedia）
▼ 旧厂房举办的文化活动（来源：Flickr）
▼ 旧厂房改造的商业空间（来源：开放地图平台）
此外，凤凰西区引入本土品牌伯格曼啤酒厂（唯一生产厂区），并提供酒吧和餐饮服务，丰富科技园的休闲功能。
▼ 伯格曼啤酒厂（来源：开放地图平台）
②. 技术转化应用中心
凤凰科技园并不是做微纳米技术的「全产业链」，而是聚焦该技术在制造领域的「技术转化」环节，重点发力。先后建设微纳米技术能力中心（提供原型制作及共享设备）和生产技术中心（培育相关制造应用技术公司）。
▼ 园区内的多特蒙德生产技术中心
结合区域拥有研发与都市型制造业功能的优势，吸引了治理氮氧化物排放的Albonair，泵系统领域的隐形冠军Wilo等「专精特新」类制造业公司。这些制造业为区域提供了多元的岗位，解决制造业工人就业问题，作为「回报」，凤凰科技园在城市产业中的「不可替代性」也越来越强。
▼ 与研发紧密结合的制造业聚集区
通过凤凰新城的案例，我们看到凤凰湖通过生态驱动的新城打法，有了自我造血能力；而凤凰西区则是，瞄准城市文化地标和产业转型的需求准确出击，成为城市产业的组成部分。
05
EOD是环境驱动的城市发展
透过以上三个案例，我们看到EOD无论是在城市中心，还是在城乡结合部，亦是在新城区，产城融合、建设与运维一体化、产业反哺都是缺一不可的「标准动作」。
1/6图片工作室出品
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