东安湖，绝对是2022年成都各大楼市板块的热门关键词。
2022年，东安湖板块内住宅全面爆发，多个项目同时在售，今年前11月累计供应面积达到了46万方，冲破历史最高。然则，看似战况胶着的东安湖却以极快的速度卖掉了37万方，数据表现极其抢眼。
而在2022年的最后月度，平静的东安湖板块，“风”再起。
打破东安湖竞争格局，它做对了什么？
已经进入红利兑现期的东安湖，可谓是2022年成都各大楼市板块中逆势霸榜的典型。
而作为东安湖2022年的纯新盘，新希望·经开兴东·锦粼云境(后文简称锦粼云境)的市场表现为板块贡献了不少热度。
◎新希望·经开兴东·锦粼云境售楼部实拍图
它打破了板块内曾一盘独大的竞争格局。今年5月，项目第一次取证首开产值达10个亿，6月又以285套的认购套数，跻身中心城区TOP6，而排名在它前面的要么是低价网红盘，要么是高比例的人才房项目。
◎数据来源：四川中原地产；图片制作：四川知道
如此佼佼的销售数据，的确引人艳羡。那么，究竟是什么原因让这样一个项目快速走红出圈，成为东安湖板块的又一流量担当呢？
在地产行业中，一个项目的成功与否有一个著名的“4321定律”，即40%取决于土地拿得好不好，30%是综合产品力，20%是销售企划的能力如何，10%取决于市场的运气和机会。
拿锦粼云境来看，位于东安湖核心商圈的地段就做稳了这40%。项目位于大运东安世界级窗口区与城市新区最繁华地段的交融地带，新城吾悦广场、地铁2号线书房站近在咫尺，银沙驿网红打卡地就在楼下，举步即达赛事场馆观看世界级赛事，开车半小时还可到龙泉山森林公园呼吸高浓度的负氧离子，这里的配套包罗生活万象。
但有人会说，东安湖目前群雄云集、竞争激烈，甚至可以说是近身肉搏，板块内供应量甚至排名城东各大板块首位，地段似乎不足以解释它被购房者青睐的原因。
四川知道认为，锦粼云境能在激烈的竞争格局中异军突起并上榜整个中心城区的销量榜单，另一重要原因就是做好了定律“3”——综合产品力。
这个行业，不乏做好产品的房企，但要拿捏好产品力的“综合”二字并不容易。它指产品不会有某一方面的缺陷，各方面都能被平衡均好：不但产品面积段总价段能精准匹配市场需求，还包括项目前期整体规划纯粹得当、不厚此薄彼，以及户型内部功能结构的合理区隔……
据克而瑞四川半年报数据显示，今年上半年140㎡以下产品成交占比仍达54.5%，且120㎡以下的小面积段产品需求高于供应，且其半年报的客户置业调查问卷也反映，整个中心城区200-300万总价，100—140㎡的首置首改才是市场的主流需求。
新晋流量红盘的出圈秘诀
——做足3个“最优解”
如果说东安湖热度与项目所在的百米范围成熟配套和可控的总价优势是客户选择锦粼云境首要因素，再来深扒这个项目的操盘打法，这三个维度的“最优解”足以诠释它的综合产品力：
1.一线瞰湖稀缺性最优解：项目南侧为市政绿地，西北侧举步即达5800亩东安湖公园，内外皆公园，被称为真正公园里生长出来的房子不为过。
再看整个东安湖内的项目，离湖最近的仅有锦粼云境，据东安湖片区控规图显示，整个片区临湖的地块已经没有，足见临湖住宅的稀缺性。
要知道，临湖、瞰湖即代表价值，锦城湖的中大文儒德如是、麓湖生态城亦如是。湖，即代表增值空间。
◎锦粼云境区位实拍图
2.1.5容积率地块分组团打造的规划最优解：前面说到，拿地决定了40%的成功，除了地块位置，还有土地的基础指标，那么1.5容积率可以说是这个项目土地指标的最大优势之一。
要知道1.5容积率地块在整个成都不足两手之数，按照常规做法，多数开发商为了实现最大货值，会采用高低配的规划方式，譬如洋房+叠拼，但对叠拼业主而言圈层纯粹性不够，为了做足低密产品的舒适度，洋房产品的容积率也会有牺牲。
锦粼云境以两个独立地块分别开发洋房和高层产品，高层组团瞰湖，洋房组团静享私密，这种做法确保了两个地块的相对独立，并且品质和圈层也更加纯粹均好。
再者，不同于高低配，高层+洋房产品会给业主留出更大的楼间距和公共空间，70%的项目用地都拿来做了景观，形成超8000㎡的中庭面积，使得高层和洋房都能享受中庭景观面。7-10层的低密洋房在整个区域也是绝无仅有的，与周边项目实现了差异化竞争。
3. 首改首置大平层化的产品最优解：项目143㎡洋房户型整体十分方正，真正做到了动静分区，功能性强且无浪费面积，不仅拥有12.7m的超大面宽，形成巨幕LED 极佳视野观景面，客厅总共面积约40㎡，设计结合了横厅和竖厅的优势，开间达到5.9m，也是目前改善型项目中最新的设计理念，有效抓住了客群喜好，将首改首置产品实现了大平层化。
和普通的户型相比，117㎡户型阳台部分实现了超6m的观景面，使得整个室内都极其通透。值得一提的是，117㎡户型曾一度成为整个东安湖片区的爆款户型，极具性价比。
左右滑动查看更多
◎锦粼云境户型图
关于建筑外立面、园林设计上的美学设计此处不再赘述，建议可亲自到项目展示区感受更为直观。
东安湖年度爆款
最后的一线瞰湖平层返场！
继上批次推出568套房源快速引爆市场之后，目前项目仅有的516套（含昨日取证的228套）全部房源将在12月全部上市。此批次产品不仅包括洋房楼王产品，还包括能直面中庭和瞰湖的143㎡和117㎡高层户型。
此批次洋房包含整个项目位置最好的楼栋，不同于市面上普遍的阵列式排布，锦粼云境围合式的规划让本批次的楼王楼间距高于市面上洋房普遍的35m，达到了约43m的超宽楼间距，洋房中庭实现了约128m的超长轴距，业主通过观景窗能直接一览无遮挡的约5500m²的中庭景观。
高层的中庭尺度更甚，东西楼间距最大280m，能享受到两大中庭景观，是目前区域内难得头排观湖的品质小区。
◎高层中庭意境图
此外，高层和洋房组团住宅实现了全日照、0公寓设计，在保证圈层纯粹的同时，最大化地让每一户都能拥有良好的采光与视野。
在适合的产品面积和总价段前提下，能在地段、生态、城市配套、产品等多方面都做到最优，就能成功抓住购房者的眼球，这一点，放之单个区域甚至是整个成都楼市皆准。
再说到新希望，作为四川本土诞生的全国性房企，从2014年开始，新希望地产成都分公司就开始专注于打造“中高端”住宅产品，从城市顶级儫宅D10到500-1000万级的天府锦麟壹品，再到锦官府、锦麟府、锦粼云境，新希望的高品质改善基因延续到了每一个项目。
而锦粼云境1.5的容积率的低密低容土地指标、独立组团和大中庭开发方式，让项目的呈现品质高出了市场平均水平，那么锦粼云境能成为成都中心城区的流量红盘就不会让人意外了。
不难预测，作为东安湖流量红盘，刚取证的锦粼云境将成为众多首改首置群体的优质选择，站在限购放松的窗口期以及板块红利兑现期，项目已在报名中，锦粼云境无疑是购房者抢占东安湖临湖王炸产品的最后机会。
本文来自微信公众号“四川知道”（ID：SCZD-THKJ）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。
