自2021年“城市更新”被正式写入《政府工作报告》以来，多地出台相关政策，加快城市更新领域探索，城市更新亦成为了新的经济增长点和未来城市建设工作的重要抓手。 安徽地平线建筑设计事务所股份有限公司（以下简称“地平线建筑设计”）自2019年以来加快业务转型探索，经过近3年的部署，逐渐在城市更新领域形成独属于自己的业务服务模式。基于在城市更新领域的服务探索，地平线建筑设计常务副总经理陈子岳分享了对于城市更新工作的理解、城市更新的实施步骤以及推进抓手，启发设计企业思考开展城市更新的核心能力和服务模式。 分享人 / 陈子岳 安徽地平线建筑设计事务所股份有限公司 常务副总经理 1 城市更新的内涵和类别
结合地平线建筑设计的多年经验来看，城市更新绝不仅仅是简单的拆迁、更新、保护利用等，而是保持城市的风貌，包括文脉的延续、特色的发扬和一些新兴产业的提升以及利用。城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，才是城市更新的意义所在。
根据对城市区域的物理空间分析，可以把城市更新分为五大类：
-
居住类：以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主；
-
产业类：以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主；
-
设施类：以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主；
-
公共区域类：以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主；
-
区域综合类：以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展为主。
2
城市更新的前期筹备
在开展城市更新工作前，首先需要关注两大方面，即市场主体和既有变量。
（1）市场主体
2022年12月6日发布的《北京市城市更新条例》中提到，“具备规划设计、改造施工、项目管理、物业管理、后期运营等能力的市场主体，可以作为实施主体依法参与城市更新活动”。这就意味着，实施主体的选择会决定城市更新的业主和实施路径。
（2）既有变量
在实施主体确定之后，会对城市更新的范围、内容方式、建筑规模设计方案、成本测算、资金筹措方式及运营模式等进行一定的分析和研判，这些都属于城市更新的既有变量。既有变量体现城市更新项目的特殊性，同时会带来若干问题。结合地平线建筑设计的经验来看，城市有机更新的过程中，一般会遇到以下问题：
第一，城市更新的特点与当前招标模式的冲突。目前城市更新项目更多的是由地方政府或是地方城投来承担城市更新的建设工作，所以在招标模式上基本采用先招改造方案+初步设计+概算，再招施工图+施工的二段式分开招标方式，造成二次中标单位只考虑低价中标，而不能与城市更新的特点和既有建筑改造的不确定性相结合，往往会造成改造预期目标难以实现。
第二，一些老旧建筑以及市政管网等因年代久远，导致物理空间的基础图纸无法复原，在施工的过程当中会造成施工图纸前面的初步设计不准确，施工许可证很难取得，难以按照正常程序开展工作。
第三，城市更新项目业态复杂，人文历史艺术都需要有机设计后呈现才能保证品质，因此很大部分内容为非标类产品。非标产品的工程施工和采购容易因审计机构和团体标准逻辑的差异导致审计结果出现问题。
此外，过程中还会涉及到规划条件、现行设计规范、造价编制与审核、运营准入、劳动力占比冲突、产权确认、经营商户协调等各式各样的问题。
3
城市更新的能力要求
为了更好地推进城市更新工作，地平线建筑设计分析总结了设计院需要加强的四方面能力：
一是加强全专业融合能力。市政、建筑、景观、装饰、艺术等各专业在城市更新项目中都有涉及，各专业相互之间要做好对于项目理念和技术的融合。
二是加强成本造价管理的能力。城市更新项目在初步设计阶段较难做到完全准确，所以在后期过程中往往需要边设计边施工、边施工边更改，这个过程需要整个团队具备成本造价管理的能力。
三是加强产业运营策划的能力。城市更新项目的最终目标就是完善基础设施并为城市注入新活力，实现城市的健康可持续发展。
四是加强资本解读及引入的能力。为了服务好城市更新业主，企业需要具备给业主解决更多问题的思路与方式的能力。
4
城市更新的实施步骤
城市更新的整体工作推进，可以总结为以下步骤：
首先，对一个城区或相关区域开展产业和市场区域调研，根据调研情况做出整体规划，过程中需要针对项目的规模和建设模式制定相应规划。其次，开展城市更新的政策研究。再次，确定片区级更新的主体，解决投资、策划、综合性咨询等相关内容。最后，从片区级细化到项目级，做好投资决策综合性咨询，进一步落实项目。
（1）开展城市区域调研，明确整体规划
城市区域调研可以分为产业、城市、人口三个部分。任何一个城市都是因为有产业才会有人来，产业会让各种资源聚集到一个物理空间，从而形成城市。
因此，产业是城市发展的一个基础。在对区域或城市开展调研时，要对已有产业和未来发展的产业进行研究，明确未来整个区域的产业定位。
同时，与产业相匹配的人、计划吸引过来的人，包括企业内不同类型人员的年龄需求等，关于人的方方面面都是研究方向。
此外，结合产业规划和产业服务配套的需求，还要从物理空间角度研判，研判之后提出整体规划。
以合肥市蜀山区的某个工程为例，蜀山区是中国科技大学的总部，合肥市也一直在推动科大硅谷科技创新，学校周边形成了各种各样的小型科创企业。通过前期对企业的调研和产业梳理，最终定下蜀山区要形成以科创引领，围绕科大进行布局，打造环科大走廊科大硅谷，主推新工科和新医学的方向。
（2）开展政策性研究，制定相关方案
合肥市目前也在筹划相关的鼓励政策。结合北京、上海、深圳提出的城市更新鼓励政策来看，政策有两个方向，一方面支持建设的需求，另一方面给予产业与片区开发的手续支持。
（3）明确片区开发主体和模式
对于片区类的更新，要明确城市更新的主体以及实施模式，包含自主开发、合作开发、谋求战略性合作等等。
（4）进入项目级运作阶段，进一步细化方案
项目级运作需要明确“三案”：产业运营的策划案、相匹配的概念性方案以及投资回报的项目策划案，以上三案构成投资决策性的综合性咨询。有了可落地性的投资决策性的综合性咨询，才能更好地为实施主体明确实施模式以及投资回报的目标。
同时，项目阶段同样需要对于具体的项目实施路径和模式进行选择，目前已有的模式包括PPP模式以及更多的合作模式。具体需要根据不同项目、物理空间特点以及地域特点，帮助业主选择相匹配的实施模式。
（5）后续运营管理
城市运营管理的自我持续更新是一种延续性的状态，因此城市更新是功能提升，更是城市的不断“自我调整”，在运营过程中，需要利用数智化的管理模式，实现自我持续更新。
5
地平线建筑设计的城市更新实践
除了以上流程化的步骤外，在推进过程中，企业还要具备与城市更新工作相匹配的组织架构和工作流程。同时，对于设计企业来说，设计是本源，企业要明确设计在城市更新工作流程中的站位，以及具体工作抓手。
（1）组织架构
地平线建筑设计在改造更新项目中，通过不断实践与研究，总结出一套适用于城市更新项目的新型人员关系组织架构，即前台（工程总承包中心）+中台（工程管理中心）+后台（相关职能部门）模式。
组织体系的建设思路就是强化中台建设，推进投资整合，明晰权责定位，促进组织协同。其中，前台是工程总承包中心，主要负责业务经营和业务执行。中台是管理中心，实现了“管干分离”。中台以职能管理和业务赋能为重点，横向打散组织，实现更有效的组织内部资源整合，更好地管好每一个项目。后台是相关职能部门，负责职能管理和服务。
（2）工作流程
地平线建筑设计根据过去大量设计牵头的EPC项目经验，持续优化工作流程图，将其运用到业财一体化的体系中。该工作流程中最明确的一点是工程管理中心和工程总承包中心，以及各个专业设计团队对于项目的运营成本、质量安全和进度工程的全流程覆盖。
原先城市更新的工作流程是科研-立项-方案设计-初步设计-施工图设计-概算-招标和施工，而设计牵头的工程总承包，为了达到目标，就需要打散和重组资源。在实践过程中，通过重新打散项目，产生无数小节点，将这些无数的小节点通过管理中心来赋能，从而给工程总承包赋能。
（3）设计站位
在工程流程中，我们会调用各个管理条线和各个生产条线，保障设计在其中的地位。要确保设计站位，存在几个关键要点：
第一，要做到坚持驻场设计，靠前服务，确保全天候的、无差别的现场施工，现场问题现场处理。进驻现场后会发现，实际情况和原本了解到的资料与判断会存在较大偏差。为了保证工期进度与质量和造价得到平衡，需要设计第一时间解决问题。
第二，保障街区运营，实施开放施工。即施工期间，街区保持正常运营，商家保持正常经营。为了确保开放施工，我们采取了新的施工组织方式，采用先上后下的立体施工流程，确保底层安全。
第三，灵活组织，精密施工。在项目过程中，采用小班组灵活机动的精密施工，以多点开花、以点带面的方式，采用施工班组和设计团队分成小组的片区管理模式，从而保障质量和速度。并且，在施工完成之后，竣工图和变更图同步完成，可以进一步提高结算进度。
（4）工作抓手
城市更新的工作抓手，即设计牵头的工程总承包，设计牵头的全过程工程咨询项目管理方式。
设计牵头的工程总承包：特别是针对于城市更新这种多样性、复杂性的项目特征，工程总承包会成为大势所趋，因此在城市更新的有机城市更新中要特别强调设计牵头。
对于设计牵头的EPC和施工牵头的EPC，可以结合项目不同阶段的要求进行切分：针对设计牵头的EPC主要是负责建筑使用功能的优化，建筑品质的控制、设计施工一体和管理一体化，这也是设计单位的强项。但涉及到后续的成本控制、图纸落地的施工工艺管理等，就是施工单位的优势。所以城市更新需要设计和施工联动，不论哪方面作牵头总包，都需要进行补差。除了在工程建设环节的提前介入外，在运营、运维环节也要提前介入，这样才能够最终达成目标，才能让项目产生持续的自我更新能力。
设计牵头的全过程工程咨询项目管理方式：全过程工程咨询管理服务是涵盖建筑全生命周期内的策划咨询、前期可研、工程设计、招标代理、造价咨询、工程监理、施工前期准备、施工过程管理、竣工验收、及运营保修等各个阶段的管理服务。结合经验来看，要实现全过程工程咨询的管理方式，就要重新打散和重组服务，在可研、设计和招标监理造价阶段将咨询服务打包，否则难以实现建筑师对整个工程项目的把控和落地。因此，需要通过设计牵头、设计主导的方式，落实建筑师负责制在全过程工程咨询中发挥的作用。
在过去3年的时间里，地平线建筑设计一直在持续探索城市更新项目，最终形成了F（融资）、O（运营策划）、B（建设）、M（运维）的服务模式，即以后期运维为前置研究目标、策划基础和具体实现路径，通过建筑师负责制或是设计引领的EPC/全过程咨询的引领贯彻设计理念，提供包含前期融资在内的一整套服务。围绕推动城市更新高品质发展的目标，未来地平线建筑设计也会继续努力前行。
监制｜肖冠琼
整理｜天强行业研究中心
编辑｜江蓓芬
本文来自微信公众号“思翔工程设计洞察”（ID：tacter-sixiang）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。
