这个周末，猫哥跟几个圈内资深地产人，探讨了一下当下的地产大困局，发现我们有很多教训可以总结。地产现在拉垮成这样，其实是非常不应该的，至少，我们错过了三次可以扭转局面的机会：
第一次，是X大前年债转股危机爆发之初。那个时候X大内部理财已经拖延了很久没兑付，商票几乎都是延期1-2个月兑付。内部员工买打折房，一个马甲5万的认筹款，摇到了房源还要几个月才能卖（因为没解除抵押）。有充足的迹象表明，X大的债务问题，盖子就快捂不住了。
那个时候监管部门肯定是知道这个问题的，但是并没有足够重视，没有主动介入强行帮X大降负债，处置资产。距离X大爆雷也还有半年时间，做的事情可以很多，成本也要低得多。更不至于现在X大在全国几百个烂尾项目，导致维权问题此起彼伏，让不少购房者赌上了自己的全部身家，甚至要在住建部门门口下跪，求复工。
商票让一众上下游乙方输得满盘精光，理财让地产人赔上了大部分身家。 那个时候，更应该全面梳理X大的商票、内部理财金额到底有多少，有多少风险敞口。除了X大，关于理财和商票问题，也应该在彼时就开始全行业强监管的，因为玩这个的房企还有很多，不然也不至于现在有这么多债要不回来的地产人和乙方。
第二次机会，是蓝光暴雷到X大爆雷这段时间。爆雷的房企还只是个位数，从X大正式爆雷起算，也只有泰禾、华夏幸福、蓝光、X大这四家。但是从爆雷发生的时间密集程度看，已有非常危险的苗头了，系统风险一触即发。
泰禾爆雷是在2020年上半年，华夏幸福爆雷是在2020年下半年，蓝光和X大是在2021年上半年，爆雷的时间越来越密集，房企的规模越来越大，这个苗头应该被充分关注到的。爆雷的还只是几家房企，但是市场已经明显察觉到了风险，特别是金融机构，已经开始明显收紧对高风险房企的融资，更大的问题在催生。
如果这个时候出手，还能将房企的信用危机刹住车，不至于后续的融资继续踩踏。一些还能扛得住的房企，在这个时候能得到救命的钱，不至于倒下，至少可以不用那么快倒下。
第三次机会，是闽系房企密集爆雷的2021年下半年。受累于X大爆雷以后，高周转和高负债房企的融资，一下子收紧了很多，不少房企死于抽贷断贷。因为闽系房企激进扩张的比较多，所以出现了批量倒下的情况，成了彼时鲜明的行业印记。
也是从这个时候开始，地产人成了最不幸运的一帮群体，工资薪酬拿不到，密集被裁员被降薪。时间紧任务重，不少裁员花样玩出了新高度，光是2021年下半年，整个地产行业就裁了差不多20%的人，整体裁了这么多。
看着这么多房企爆雷，不断有项目停工，维权的新闻越来越多，悲伤的故事在不断重复，大家都不愿意自己成为不幸的人，真正敢买房的人也开始犹豫了。成交量下滑，也就是从彼时开始的，直到现在还没止跌，一路在下滑。
虽然爆雷的房企数量越来越多，但大多是经营不善，财务存在问题的高周转房企，市场在以极高的代价排雷。好在这个时候，问题房企大多都暴露出来了，给了优质房企更大的空间。如果这个时候，出台大规模的拯救措施，最主要是金融层面的，将问题止于这些问题房企，那么成本相对还是可以接受的。
错过的这三次最好的出手解困机会，代价越来越大了，发展到今年年初，就是一些财务相对还算稳健，没有太大经营问题的房企也扛不住了。因为销售大幅下滑和融资收窄两头堵，手头的现金流锐减，连还了一笔美元债都要找媒体大肆宣传一下，虚弱程度可见一斑。很多房企不幸倒在了最后的黑暗。
这些，直接的后果就是爆雷的成本越来越高，一开始只是债权人和金融机构的损失，后来是波及上下游供应商，再到后来是普通购房者，都深度波及其中。大部分人，因此赌上了自己的全部身家，至今都没翻盘。甚至连银行，坏账率都在攀升，不少银行今年纷纷提升了自己的不良贷款拨备率。
我们的政策，总是有一些滞后性，前瞻性还不够，更多的是事后拯救性补漏。这让我想起了现在的多孩政策，以前国人喜欢生育，拼命生多个子女，但是计划生育压着不放。现在政策倒是放开了，甚至鼓励大家生育，连之前段子里面讲的生孩子可以多个购房资格，都成为现实了，但是大家已经不愿意生了。甚至有人调侃，现在估计政策让二孩三孩家庭七折买房，都不见得会有很多人响应，更别说多一个购房资格了。
基础的变量变了，公式设计得再好再完善，也得不到想要答案了。希望房地产不要成为以前的生育ZC，不要等到大家都完全不买房，更不折腾房子了，才完全放开。
房地产已经让很多人赌上了全部身家，只有这个困局解决了，很多周边问题才能迎刃而解。
PS：今天这篇文章尺度有点大了，不知道能存活多久，欢迎分享点赞，点在看。
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