/CRR深度首发 | 广州太古汇的可持续发展实践档案2022完整版
最新文章2024-01-25

CRR深度首发 | 广州太古汇的可持续发展实践档案2022完整版


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1987年，世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。


经过35年的发展，可持续发展的理念已经从全人类发展战略共识的高度，落地到更多企业与民众的日常工作与生活方式中。


作为「碳排放大户」和「企业公民责任大户」的商业地产行业，在国家双碳战略和全球可持续发展方面做出的努力，是CRR近年来密切关注的焦点。


这其中，太古地产是我们尤为重视的行业先锋。


继2021年CRR与太古地产在北京三里屯太古里联合举办了首届中国商业社区营造论坛之后，今年我们又对成都远洋太古里7周年的可持续发展工作进行了第一次完整梳理。

今天，我们则想要对开业时间更长，在可持续发展领域耕耘更深、颗粒度更细的广州太古汇，进行一次全方位梳理。


本文，我们将围绕可持续发展这一时代背景下越来越重要的企业发展责任与使命，首次详细整理广州太古汇在这一维度的硬实力与硬实践，希望可以作为本行业在可持续发展工作中的一份重要的「参考手册」，被更多卓有远见的新生代行业领导人认可并收藏。


并谨以此文，致敬那些为广州太古汇以及更多商业地产行业的可持续发展工作做出持续努力与杰出贡献的人士。



*广州太古汇航拍图


目前，国际社会关于可持续发展的公认标准，是联合国提出的17个可持续发展目标，包含经济适用的清洁能源、产业、创新和基础设施、可持续城市和社区等。


但在国内的商业地产行业，虽然近年来「可持续发展」的操盘理念被广泛接受并付诸运用，但由于缺乏统一的标准，不同企业之间的实践成果依然参差不齐，业界关于这一维度的统一标准尚未形成。


这种时候，我们往往会把目光聚焦到最先锋且长期执行的一批实践者身上，比如，太古地产。


*「可持续发展」是太古地产经营理念和企业文化的核心，其相关探索和实践获得了全球认可，屡获殊荣——自2017年起被纳入道琼斯可持续发展指数，同年起被「全球房地产可持续标准」授予可持续发展标准的五星最高级别，2018年起被恒生可持续发展企业指数选为整体可持续发展表现最佳，在RobecoSAM 的《可持续性年鉴2021》中跻身全球房地产行业前15%......


事实上，早在2008年太古地产便发布了第一份《可持续发展报告》，详述可持续发展愿景及过去一年的实践，此后从未间断，截至2021年已经正式发布了14份。


其中，在2016年，太古地产提出了指导可持续发展实践的「2030可持续发展策略」，确立了社区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益、经济效益五大策略支柱。


这是太古地产基于过去数十年的宝贵实践经验提出的未来体系化战略，具有极强的行业指导意义。


从某种程度上来说，这已经是本行业内在可持续发展维度的通识性SOP尚未形成的当下，足以视为「行动指南」的一套完整方法论了。


其中，其在内地市场率先落子的「广州太古汇」项目，被业内外广泛认为是最具代表性的太古系可持续发展标杆项目之一。


在今年5月太古地产发布的《2021可持续发展报告》中，摘要部分就出现了「广州太古汇全面使用可再生电能」这则重要看点👇🏻


*太古地产《2021可持续发展报告》摘要
以此为入口，我们对广州太古汇在硬件方面的可持续发展实践进行了一次深入「考古」，从「建造规划与工程细节」、「能源获取与能耗优化」、「长期运营与科学管理」三大维度入手，整理出一份相对完整的「实践指南」。






01

建造规划与工程细节


众所周知，广州太古汇项目从拿地到开出，花了整整十年时间。


十年间，项目团队与超过20个专业团队的100+建筑细分领域的顶尖专家，进行整个项目的规划设计与建造方案的充分论证与细致打磨。


其过程之漫长、各方协同的频效之高、研磨的细节之庞杂、施工过程之严谨、对未来运营阶段的考量之细致，足以载入中国内地建筑史册。



*广州太古汇项目建设阶段实拍图


1.建造愿景：建造一座专业细分度极高、专业深度极强、人性化考量极细、后续运营维保极为便利的建筑物。


广州太古汇在规划之初，就邀请了结构设计专业顾问（美国Thornton Tomasetti结构师事务所）、国内顶尖的交通设计顾问（弘达交通顾问）、声学设计专业顾问等专业团队参与整体的建造设计。


可以说，其在图纸阶段就组建了一支国内前所未有的「术业有专攻」的豪华阵容专家团，将设计一座建筑所需的几乎全部的已知学术领域的专家都集齐了，从专业科技领域到人性化设计维度都进行了非常细节的打磨，奠定了整座建筑的专业度基石。


此外，在建筑设计阶段，广州太古汇就已经着手详细考虑后期物业运维阶段的检修难度、维保细节，最大限度从源头考虑运营阶段的人效等等。



*广州太古汇项目建设阶段实拍图

在去年广州太古汇十周年「口述历史」的采访记录中，接受访问的广州市设计院总建筑师杨焰文提到过很多相关细节：


比如地下车库这一项，坡道应该采取怎样的坡度才能够让人开车下去的时候感到舒适，怎样的地面材质可以在任何天气环境下保持可达预期的防滑效能，还有一些必须安放在车库的管道设备要如何做好防撞及撞后急救等等。


更细节的是，在B3和B4层地下室都专门建造了「衬墙」：沿着整个侧壁做了一条小低沟，外面再砌堵墙。万一漏水就会漏到小沟里排掉；而小沟里有地漏的地方还会专门开个小门，万一有东西堵塞了，工作人员可以进去检修。


将任何一种可能出现的「万一」都纳入建造考量之中，永远都有一套让人心安的PLAN B，这便是广州太古汇在「建造一座专业细分度极高、专业深度极强、人性化考量极细、后续运营维保极为便利的建筑物」的过程中，近乎自虐式的「强迫症策略」。


2.设计原则：将建筑本身与城市环境的和谐融入作为建筑设计的基本出发点。


广州太古汇在建筑设计的过程中，处处都会考虑到建筑本身和城市、周围环境的和谐。


最显著的一点是，商场地面只有两层（地下还有两层），因此从城市界面上来看，建筑体与街道的关系特别友好，而且对行人没有任何逼仄的压迫感，特别尊重城市的公共空间。


第二个特别重要的点，就是完全贡献给城市的24小时开放的屋顶花园——即使行走在街面上也能看得到屋顶花园的绿植，让街道的体验感变得特别舒服。


*广州太古汇屋顶花园航拍图

这座独一无二的屋顶花园，迄今为止仍是我所见过的同类型建筑空间里，技术含量最高、公共性最佳、设计细节最密集、人性化体验最舒适、但却是空间牺牲最大、投入最高的一个——


「看不见」的排风口、空调冷却塔。


整个广州太古汇综合体项目的空调冷却塔（酒店除外），都集中到了最高的塔楼一的顶上。


这样一来，增加了很多管道，提升了建造成本。


而由于冷却塔在工作时散热和水雾都会对健康有一定影响，这种做法的好处显然是让整个屋面花园干干净净，不受噪音、水汽的影响，在环保方面降低了城市的热岛效应。



*广州太古汇屋顶花园航拍图


藏起来的「2米吊顶」和「看得见」的大树与植被。


一般来说，盒子商业的层高为6米，而广州太古汇屋面花园下方的二层层高是8米。


这中间的两米，被巧妙地用来安放排气、排烟、新风管道，这些管道顺着墙体走到屋面花园侧面女儿墙边的位置，这里就是大树所在地。


而在大树下，有2m*2m的大树池，能让树根尽量的舒展，垂直深度的2米，也是利用的这个空间差。


为此，广州太古汇付出了极大的资金代价，换取了屋顶花园的环境舒适度。


*广州太古汇屋顶花园


建成后，整个屋面花园就像一座「城市绿洲」：无论天河路车水马龙有多么繁忙，但只要你来到屋面花园里，就丝毫感觉不到下面的喧嚣。


同时，它又是一个非常好的城市客厅：采用台地的概念，并利用植物作为音障，再把一些餐饮租户退到后面，给到城市空间足够留白的同时，又与租户共同营造出非常棒的社交氛围。


第三点是，广州太古汇真正的大门是现在北入口的上下落客区，它在租金最贵的首层用五千平米做出了架空层，牺牲了巨额的租金，简直是不可思议。


但广州太古汇的考量重点并非自身的营收，而是不要造成额外的市政交通压力：


北入口是商场、酒店和文化中心的共同入口，所有的车流，包括大巴都在这里上下落客，而它后面仅是一条狭窄的小路，如果不用架空层，后面小路的交通压力就会特别大，很可能导致车辆拥堵。


面对巨大的经济利益损失，依然能将公众利益放在首位，广州太古汇的企业公民责任感属实令人敬佩。



*位于广州太古汇北入口的上下落客区


这种「尽可能不给市政添麻烦」的心态还体现在，广州太古汇在地下室专门配备了收集雨水的设备，过滤后可用于场内绿化灌溉，只有在设备超负荷的情况下，雨水才会排到市政管网，以此减轻市政负担。


我认为，广州太古汇的重要特点是集约发展、集约城市空间，尽可能融入城市。


因此，我们可以看到广州太古汇的回廊、广场均与公共交通相连，成为了城市街道的一部分，为市民穿越繁忙的天河路提供便利。


*广州太古汇


3.执行原则：建筑的设计者、建造者和使用者，从一开始就保持高度协同与协作。


在众多合作伙伴的口中，让大家高度一致认可的，便是「业主方对于自己的目标有着非常清晰的认知」。


在这个过程中，参与设计的设计师必须要付出比平时更多的工作：


需要在建造过程全程参与监督，在建造过程中不断地去发现问题、解决问题，随时给予施工单位指导性干预，并不间断地查看建造水准是否达到要求。


*广州太古汇建设阶段实拍图

同时，业主团队内部的各条业务线部门，也会始终与外部合作伙伴保持高度协同：


几乎所有的前期建筑设计与建造事宜，公司内部的相关方都会一起参与，进行非常全面的分析，做了充分的研究后才做决策。


显然，任何一个部门都将是这座建筑物的使用者，也理所应当在建造阶段就提出相关的需求与建议，这样才能最大限度避免后期可能出现的改建等额外的风险成本，同时也能确保建筑在后期使用中的效能发挥最大化。


正是因为这些甚至让我怀疑有些「过度解读未来需求」的「极端强迫症式的建造规划研究」，才让后来的人们无论第一次走进广州太古汇是在哪一年，都会觉得这里「很新」。


我认为，真正优秀的商场空间，不仅可以在建筑设计层面用「长效审美」穿越周期、在几十年乃至上百年的存续运营过程中做到「永不过时」；


而且还能够「历久常新」，让一砖一瓦在岁月的磨砺中会产生出「包浆」一般的厚重质感，但绝不会变得「破败不堪」。


不得不说，广州太古汇在建造规划与工程细节上，展现出令人震惊的「极致主义细节控」与「长期主义强迫症」，属实深感佩服。


能够竭尽全力地为未来的运营细节进行无所不用其极的细致考量，并以开放的视野与科学的态度对待每一个工程细节，这才是商业地产在可持续发展战略中，需要极为严谨且认真对待的第一步。


*广州太古汇实拍图






02

能源获取与能耗优化



第二步，当然就是在建筑投入使用之后的漫长岁月里，如何持续地通过最新科技手段，持续探索获取可再生能源的途径，以及持续优化降低能耗与实现多重标准减碳的方案。


以广州太古汇为代表的太古地产，在节能减排这一可持续发展的重要维度，以11年来不间断的具体实践，为全行业树立了一个明确的标杆。


1.能源获取：率先采用太阳能环保电能与全面使用可再生电能。


广州太古汇是广州地区最早引入太阳能环保电能的商业综合体，通过在屋顶安装405块薄膜太阳能光伏板，每年可产生约76,000千瓦小时的清洁电力，减少近60吨碳排放。


2021年更是将卫生间改造过程产生的碳排放量与自开发的光伏减碳量进行抵消，获得了广州碳排放权交易所颁发的碳中和证明书。 



*广州碳排放权交易所授予广州太古汇「碳中和证明书」


对于很多项目来说，这样的成绩或许已经足够，但广州太古汇并未止步于此，而是持续关注「能源获取端」降低能耗的最新方式。


*广州太古汇屋顶薄膜太阳能光伏板俯瞰图（图片上方）



2021 年 6 月，广东省政府推出新政策，允许企业从政府认可的售电公司购买可再生电能。
广州太古汇几乎是在政策推出后的第一时间采取行动，迅速完成相关手续和设备调试，7月1日便开始全面使用可再生电能。


此举使得广州太古汇成为内地第二个实现「净零碳」的综合发展项目，预计总碳排放量每年减少超过12,000吨。


2.能耗优化：数字化管理提效与前沿科技设备持续赋能。（节能）


秉承科学研究精神，以「记录-分析-改善」原则持续优化，采用数字化管理系统提效，是广州太古汇的核心特征。


早在运营阶段初期，广州太古汇的商场和办公楼部分便已运用标准能源效益数据平台（SEED），实时监测、分析能源使用量、二氧化碳排放量、用电量、制冷量等数据。
在数字化管理基础上，广州太古汇通过实践总结以及与清华大学的联合研究，持续引入前沿科技设备，取得了良好的成效——


在洗手间改造中，广州太古汇引入真空抽吸坐便器，同比传统坐便器节水率高达85%，为国内购物中心首次；


加装高效磁悬浮变频冷机，提升系统低负荷运行性能，一年内节约近56万度电；改造优化冷却水泵，节能量约占冷却泵总耗电量的6%；


将空调风柜中单个风机系统逐步更换为多个高效直驱EC风机系统，通过持续优化提升，每年节约10-20万千瓦时；改造商场店铺智能风机盘管，节能达30%，获评广东省优秀节能项目奖；


卫生间采用节水水龙头和洁具，减少了85%的水消耗量，洗手/干手一体机相比同类产品降低了超一半用水量，擦手纸使用量减少了79%；


*相关阅读：广州太古汇的5个卫生间，个个是行业天花板级标杆

*广州太古汇卫生间设计


3.减碳减排：国家双碳战略下的减碳实践。


在持续「硬核」的节能减排举措下，开业后的10年间，除2021年小幅波动外，广州太古汇的总能耗呈现明显的降低趋势。



*广州太古汇2012-2021总能耗数据


亮眼成绩背后，既是愿景和使命驱动，也有科学的考核指标和对应的支持：


广州太古汇的减碳减排指标是经过大量调研和计算得来，与指标对应的是资金投入和系统支撑，以帮助员工完成节能工作。


最重要的是，广州太古汇的节能减排是在保持舒适性基础上进行的，而非简单的「按关停键」。


当前，国家着力推行双碳战略，力争2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和。在此背景下，广州太古汇的减碳实践无疑是为商业地产行业「开了个好头」。


而能够在长达11年的漫长运营时段内年复一年地开展节能减排的专项计划，并持续在这方面进行研究与投入，这是商业地产在可持续发展战略中，让建筑能立于时代最高需求、并最终能够实现穿越周期的第二步。



*广州太古汇航拍图






03

绿色循环与科学管理



在可持续发展的硬件建造与运维的「刚需」维度，广州太古汇所表现出来的初始前瞻性与韧性持续力，的确是行业有目共睹的「教科书」。


但强者总是喜欢自我超越：刚需之外，还有什么事是可以做的呢？


1.绿色循环：「屋顶菜园」的全新尝试。


2018年，由三楼露天平台的部分绿化带改造而成的「屋顶菜园」投入使用，不仅是广州太古汇践行绿色循环的尝试，也是在打通现有硬件基础上联动场内商户的创新之举。


它的操作模式是回收租户的厨余垃圾制造有机肥料，嵌入「绿色厨房」计划，打造「食物-厨余-肥料-种植-食物」的绿色循环。


*广州太古汇「屋顶菜园」实拍图
在菜园养护层面，广州太古汇延续了一贯的节能环保、智能化mindset：


菜园配有智能水肥系统，可实时显示空气温度、湿度、肥料浓度、光照变化等，并可根据泥土基质的湿度和肥料浓度变化，通过滴灌和微喷灌形式自动、精准化施肥灌水，实现水肥一体。


这样的配置，几乎与专业化的农场不相上下，广州太古汇又一次展示了其识别、运用专业技术的能力。


*广州太古汇「屋顶菜园」智能水肥系统实拍图



2.科学管理：极细颗粒度的严谨数据为项目的稳定运营保驾护航。


2020年广州太古汇将原有的SEED平台升级为「太古汇云端智能能源管理平台（EcoStruxure）」。


除了可实时监测能耗、每15分钟更新一次数据，还能够实现智能运算，将运算结果以短信形式同步主管工程师，告之能效较低、可改善的设备设施。


实现领先全行业的能耗智能化管理背后，是广州太古汇日复一日、年复一年极细颗粒度的严谨数据。


甚至在建成调试验收阶段，广州太古汇已引入当时国内少见的 T and C Procedure系统，详细记录设备的能耗情况，比如水泵的压力曲线、压力点、流量，空调的水平衡、风平衡、最大耗能系统等，以完成高于调试标准的「调适」验收。


而基于大数据，以科技手段持续改善、验证，逐步实现系统化、智能化，正是科学管理的核心。


3.可持续发展意识：制度的终点是人的意识。


从管理学来讲，制度的终点是人的意识。在广州太古汇这个具体案例中，可持续发展意识至少可以分为两个维度。


首先是节能减排、绿色减碳的意识，经过多年的运营、实践，这已成为了广州太古汇每位员工的「潜意识」——前文提及的「屋顶菜园」，正是来自项目内部的创意大赛「ideas@work」。


其次是持续学习以接收行业最新资讯、了解最新发展趋势，基于学习成果主动思考、创新，发现问题、解决问题的意识，也就是人的不断进步。


打通内部生态、提高系统流动效率，通过智能化管理系统实现对能耗的精准、科学管理，从「人」的维度构建核心驱动力，是商业地产可持续发展战略中，实现不断突破的第三步。

*广州太古汇「绿色成长计划」实拍图

上述种种，为广州太古汇赢得了国际高度认可，其中尤为瞩目的是十年四次斩获「能源与环境设计先锋评级（LEED）」——


2012年 广州太古汇办公楼获得LEED 2009版本「建筑主体与外壳」金级认证；
2017年 广州太古汇商场成为全球首家获得LEED「既有建筑：营运与保养」铂金级认证的封闭式购物中心；
2017年 广州太古汇办公楼（一座及二座）同时获得该项殊荣；
2022年 项目整体获得LEED运营阶段铂金级再认证；

LEED的含金量自不必多言，难得的是广州太古汇能够在项目运营的不同阶段均保持高水准。





走访全国各地项目的过程中，我也听过许多诸如「这些硬件改造不过就是花钱的事嘛」之类的论调，大抵意思便是「只要我们项目有钱，也能做这样的节能减排改造」。


对于这种腔调，我是极难认同的。


广州太古汇在硬件方面从建造之初到后期的持续改造，让我最肃然起敬的就是其「极其走心的用户思维」与「行业鲜见的企业责任」。


从广州太古汇的建筑本身，我们可以清晰看到，「可持续发展」思维不仅在于硬件的建造、打造与持续改造，更重要的是「人」的思维、经验、价值观与态度在其中发挥的不可复制的作用。


而如果我们从硬件到软件进一步看，商业地产「可持续发展」的实践更在于高精颗粒度的长期运营——


如何以商场为载体，从外部市场引入国际商业文明最先进的内容和成果，让它们能够与在地的城市人文底蕴产生良好的互动与融合，进而提升项目所在地区域乃至城市的商业文明程度与艺术文化进程，实现社区营造、文化保育、文明共进、城市发展等由小及大的人类文明发展目标。


这大概就是广州太古汇的朋友们总会提起的「企业公民责任」。


我认为，当一个商场在漫长的运营岁月之中，能够把「企业公民责任」这个并不常被随口提及的名词深刻地烙印在每一个员工的心里，那么这个商场的企业理念和文化传承，必然是以可持续发展为起点的真正的「长期主义」。


这样的责任，往往具备更大的资源优势、更宏观的视野格局、更长远的战略目标，但同时又能更贴近普通民众个体、着眼于点滴细节的改变，是推动社会进步和城市发展非常重要的一支力量。


后续我们也将针对这一板块对广州太古汇的社会责任担当进行更深度的挖掘与梳理，敬请期待。



*广州太古汇航拍图

- THE END -




本文来自微信公众号“商业地产志”（ID：CRRCHINA）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

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