/CRR看场 | 难以想象，北方四线城市竟也藏着一座商业先锋场
最新文章2024-03-03

CRR看场 | 难以想象，北方四线城市竟也藏着一座商业先锋场


进入商业地产志微信小程序
获取更多值得存留的干货内容


今年国庆我借道鲁南回老家，在枣庄短暂停留一天，住在市政府附近的酒店。


临近午饭，我打开地图查找附近商场，搜索结果是3公里范围有四家：万达广场、贵诚购物中心、银座商城、双子星恒太城。


万达不必多言，贵诚和银座属于传统百货/商超，区别在于贵诚是枣庄本地商业，银座的项目遍及山东多个城市，而恒太城则是新开业、也是距离最近的商业。


本着尝新+就近的原则，我打车去恒太城解决午饭顺带看场。


原以为会是方正呆板的混凝土建筑，没想到眼前是干净利落的玻璃幕墙、简洁流畅的曲线造型。
更没想到项目内部空间和品牌组合也可圈可点：不仅有大面积的镂空区域、采光充足，还有不少特色空间；品牌中甚至出现了阿玛尼、范思哲、C&A等三、四线城市少见的名字，以及质感不俗的餐饮组合和亲子矩阵。



这座北方小城的新开项目，与我印象中的三、四线城市商业完全不同。


这些年我们似乎越来越习惯以GDP、社消总额、城市商业魅力排行榜名次等数据指标来评估一座城市，三、四线城市几乎不在公众和媒体的关注之列。


关注高线城市无可厚非，因为它们代表着中国商业的未来方向。


但也许可以适当留意所谓「低线城市」，因为它们是中国的平均数，也是当下「更真实」的中国。


而且它们的商业潜力，可能会超出我们的想象：我从项目官微查得，9月30日开业首日恒太城客流19万+，销售额1,320万。


这个数据即使是放在新一线城市，也称得上优秀。


基于以上考量，我决定以恒太城为切入点，以枣庄为案例，首次尝试观察四线城市的商业，希望能够展现统计数据看不到的一面。
01
认识城市：产煤不产枣的枣庄


动笔之前，我在朋友圈做了个调查，问有多少人知道枣庄。得到的回复基本可以总结为一句话：「听过这个名字，但对城市没有印象，是产枣的地方吧」。


实际上，枣庄不产枣，是产煤大市，枣庄最早的煤矿公司可追溯到成立于1878年洋务运动期间的「中兴矿局」，枣庄因煤矿丰富、历史悠久被称为「百年煤城」。


*旧中国三大矿局之一的「中兴矿局」，为枣庄带来了第一所学校、第一家医院｜图据网络



在中兴矿局基础上，1956年枣庄矿务局成立，后1988年改制为枣庄矿业集团，巅峰时期矿区员工近40万。


随着全国性的资源枯竭，枣庄探索转型，「锂电」成为突破口。截至目前，枣庄共拥有锂电企业57家，已形成了相对完整的产业链，正加速打造「北方锂电之都」。


*枣庄城市风貌｜图据网络


总的来说，枣庄是一座历史悠久的工业城市，国企众多、国企员工数量庞大。这样的城市结构，塑造了枣庄的消费特征。


一个从统计数据看不到的信息是，虽然国企员工的收入多处于城市中间水准，但福利保障极好，他们80、90一代的子女往往有车有房无贷，消费活跃，尤其是在吃、穿、亲子教育等维度。

高线城市读者可能想象不到的现象是，由于商业项目较少，枣庄的优质购物中心普遍辐射范围极广，往往可覆盖10公里、20公里外的客群。


我在恒太城现场与一组家庭闲聊，询问他们对项目的感受，后来得知这组家庭来自20公里外的微山湖。



另外可能出乎一、二线读者预料的是，枣庄的区域功能高度聚合，恒太城方圆1-2公里是枣庄的政治、经济、文化、教育、体育、医疗中心，以及居住密集区——
枣庄市政府、枣庄市体育中心、省级重点中学「枣庄市第三中学」、三甲医院「枣庄市妇幼保健院」、交通枢纽「枣庄站」，以及国有四大行枣庄分行、数十个住宅小区均位于此。




以上城市特征，意味着恒太城不仅可覆盖周边10公里、20公里的远端客群，还有数量庞大、支付能力强的地缘性客群。


此外，恒太城所在的双子星城市广场拥有258米高的「鲁南第一高楼」，以及五星级酒店「温德姆至尊酒店」，具有地标属性，区位优势突出。


02

探索空间：看点还真的不少

恒太城地下1层地上5层，共有三个出入口，其中1、2号门位于近黄河路的北侧，毗邻南方植物园，与枣庄市政府遥相对望；3号门位于近淮河路的南侧，与枣庄市体育中心一街之隔。



*从左至右分别为1号门、2号门（与温德姆至尊酒店相邻）、3号门


1、2号门之间的下沉广场可直达B1层，在这一层我发现了一个规模不小的「千山美食城」，其中有不少在地文化元素。





从B1层进到L1层，我首先注意到的是大型主中庭+玻璃穹顶，以及主中庭上方的全景LED屏幕。


大型主中庭+玻璃穹顶基本是近年来高线城市新开项目的「标配组合」，其引入自然光、优化动线、提升门店可见度等优点也已成为共识，没想到在枣庄的恒太城也采用了这样的组合，很惊喜。


另一个惊喜是主中庭上方的全景LED屏，在温暖舒适的阳光下，营造出艺术馆般的氛围。


从专业角度来看，它也是纵向空间的重要视觉节点，起到引导消费者视线、增加L3-L5层品牌门店可见度的作用。

LED屏旁有一个跨L2-L4层的扶梯，可以说是最佳观赏点位。扶梯的彩色玻璃挡板，与LED屏相呼应。



L2-L3层东侧靠近双层门店「贝特城多元运动中心」处是一个旋转楼梯，同样采用了彩色玻璃挡板，目测会是项目的网红打卡地。


L3-L4层西侧是跨层儿童主题乐园，配有旋转滑梯、休息区以及柔软地垫，提升了项目的亲子友好程度。



此外，我还发现项目的内部空间运用了很多装饰性元素，丰富了游逛体验👇









大型中庭、玻璃穹顶、LED屏幕、跨层特色空间、跨层扶梯、充足的采光......说实话，有那么一瞬间，我几乎忘记了自己是在一个四线城市的项目。



03

梳理品牌：意想不到的组合

此前有媒体报道，双子星城市广场总体量37万方，商业面积13万方，实现了100%签约率、100%入场装修率，以及96%开业率，共引入200+个品牌，首店占比超40%。


据我初步观察和估算，以上数据基本符合项目现场情况。至于品牌成色几何，以下我将逐层梳理。



L1层主要有品牌GIORGIO ARMANI JEANS、VERSACEJEANSCOUTURE、GUESS，时尚品牌C&A、MO&Co.、DAZZLE等四线城市少见的品牌，以及老凤祥、周大福等黄金珠宝品牌，华为、荣耀等数码科技品牌，比亚迪、广汽埃安等新能源汽车品牌。






值得一提的是，本地烘焙扛把子「梁师傅」在恒太城开出了旗舰店，分中式点心、西式点心两大区域，与星巴克（11月开业）、肯德基、东更道一起组成了L1层的休闲餐饮矩阵。



L2层的业态以服装零售和生活体验为主，涵盖雅戈尔、罗蒙等男装服饰，知名女装、运动服饰品牌，以及高端家电品牌卡萨帝、家居品牌欧派铂尼斯等。


雅戈尔、罗蒙等男装，对应的是政府、国企、事业单位人群的商务需求；卡萨帝、欧派铂尼斯等家电、家居品牌，对应的是周边新楼盘的入住装修需求。








L3层以亲子业态为主，涵盖服装零售、娱乐体验、教育培训等细分，代表性品牌有跨层的「贝特城多元运动中心」、跨层的思伯特体育篮球馆（室内）、巴拉巴拉、Mini peace等。




L4层包含38个餐饮品牌，涉及火锅、烧烤、自助、烤鱼、焖锅、烤鸭，以及奶茶、米线、小酥肉、等诸多小吃品类，代表性品牌有半天妖烤鱼、谭鸭血火锅、富贵春饼·烤鸭、韩宫宴炭火烤肉、7分甜等。


无论品类丰富度、品牌知名度，还是门店数量，恒太城的餐饮组合都堪称枣庄最强阵容。







L5层以体验业态为主，包含重庆家富富侨足浴、百纳、横店影城（11月开业）、云鼎派对等品牌。
纵观恒太城的品牌组合，可以说是「意想不到」的务实。


首先，它围绕城市消费的「大头」吃、穿、亲子，组成了极具竞争力的阵容，涵盖一线品牌以及本地号召力品牌，满足不同消费群体的需求，并为此专门打造了少见的特色空间；


其次，作为差异化，它并不是简单追求品牌调性，而是「向前迈半步」，引入了较为完善的家电、家装品牌矩阵，以及丰富的体验业态，满足同一消费群体的多元需求。


从消费者角度来看，这样的恒太城很可能是休闲、购物的首选。


截至2022年，国内人口破千万GDP过万亿的城市仅有15个，更多的是类似枣庄这种GDP数千亿、人口数百万的城市。


相比超大、特大城市，枣庄这类城市的特点是居民生活压力小、消费意愿和支付能力强，也就是所谓的「不卷」。

具备上述消费特征的城市，往往受限于城市能级，商业发展较为滞后，消费外移情况突出，需要类似恒太城的项目来满足消费需求、适应城市发展。


其实在一定意义上，恒太城也是一座商业先锋场。
我有一个初步判断：中国商业的发展，既需要太古、万象城等顶级MALL的引领，也需要恒太城等项目来更新三、四线城市的生活方式，最终推动全面发展。
另外，我在查阅资料过程中发现，恒太城是由来自宁波的恒太商业管理集团有限公司与鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司共同打造的，项目自身带有城市更新和轻资产运营属性。


而这样的组合和属性，也不失为更新国内的三、四线城市商业的一种切实可行的方式。


*恒太商业隶属于宁波太平洋恒业控股，深耕商业运营30年，其轻资产运营的核心特点是定制化商业——能够针对城市基本面、项目所在地、目标消费者、在地文化、商圈和竞争对手、业主诉求等方面进行分析，寻找相应的市场机会点，以适配不同城市对于商业的需求。




- THE END -




本文来自微信公众号“商业地产志”（ID：CRRCHINA）。大作社经授权转载，该文观点仅代表作者本人，大作社平台仅提供信息存储空间服务。

TAGS:

相关文章