10月23日，“部分地区将开展房地产税改革试点工作”的消息传来，这记规范房地产市场良性运行的重拳，引发了行业的普遍关注。
房地产税这把“新锁”在遏制楼市投机行为的同时，现状不甚乐观的房地产市场，是否会加速俯冲？
四川知道综合分析近期市场，总结出以下观点：
观点1：政策已见底，金融政策利刚需，房地产税短期内影响不大；
观点2：部分城市房地产市场筑底完毕，未来“稳”字第一；
观点3：整个行业正在经历最“艰难”的时期，但总盘面量价依然企稳；
观点4：成都10月市场表现超预期，未来市场以稳为主；
观点5：“产品力”和“服务”好的项目依然受捧；
观点6：中小企业退市和“央国平”企业扛大旗的时代已经到来。
基于此，我们认为，成都楼市已经进入到了新的赛道，各大企业应该抓住变革时机寻求弯道超车。
而市场方面，远没有之前预估的那样惨淡，各大企业应该重拾信心！
近两年来，楼市调控层层升级，9月份全国房地产调控累计62次，1-9月调控482次，刷新历史同期纪录。
9月商品住宅价格部分城市已经出现下滑态势，销售面积与2016-2020年的9月相比，创出最低水平。
2021年的“金九”，难现往日盛景：
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全国15个城市第二轮集中供地成交建面、成交总价较第一轮分别下降24%、31%；
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溢价率由第一轮的16%下降至4%；
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流拍率+取消率由第一轮的3%上升至42%。
利空频出的三季度，全国多城流拍增多，这让“土地市场低迷+房产销售遇冷+竣工规模走低+房企频繁暴雷”成为现状。
全国首批房地产税试点城市也落地在即，行业信心受挫、买方市场观望、企业全面躺平，房地产行业是否正在经历至暗时刻？
这在国庆黄金周的新房市场表现较为明显，成都诸多项目到访量剧减，甚至有部分置业顾问自嘲售楼部门可罗雀。
这让一些业内人士猜测：“十一”过后的销售数据会比较“难看”，开盘去化率可能不足20%，后期主要靠顺销走货。
但事实上，统计近三周成都新房市场销售数据，我们看到了掩盖在数据之下的机会点。
一、土地端
远郊土地成交热度高，市场呈良性态势
10月成都共成交涉宅用地408.59亩，分别位于东部新区、崇州、大邑，竞得者以成都东部城乡发展、成都兴蜀投资等国资企业为主。
成都主城+近郊施行三供两集中后，远郊土地依然能够“卖得动”，说明市场依然具备活力，地是想拿的，毕竟要“活下去”。
但最终拿不拿地还是受制于现金流与利润率，因此流拍现象只是个例，关键看“算账”。
二、销售端
10月整体去化50%，市场企稳需求不减
正合股份周数据显示，国庆后三周，新盘销量超预期。
国庆前3周的9月13日-9月30日，成都商品房市场共11个项目入市，推出4388套全新商品住宅，开盘去化2934套，整体去化率65%。
在受9月全国密集调控影响，业内人士预估进入10月，销量将大打折扣的前提下，10月成都新房的开盘去化数据却让大家始料未及。
四川知道制图（数据来源：正合周蓝图）
10月，因为诸多项目集中入市的关系，截至上周周末（10月24日），成都共24个项目入市，推出6899套商品住宅，供应总量来看，已经较“十一”前三周增加了2511套，而整体去化率保持在50%的高位，这说明成都市场企稳，需求依然强劲。
9.13-10.10的4周里，供应总量不高而使单周去化率保持在50%以上，上周3637套的新增供应量居于近6周之首，去化率仍然能达到43%，成都市场依然有需求。
对比数据，去化率两极分化较大，怎样的项目能轻松穿越周期，让市场大环境对它的影响降到最低？为此，我们梳理了近三周开盘去化70%以上的项目，试图从中看出一些端倪。
四川知道制图（数据来源：正合周蓝图）
这些项目尽管各不相同，但销量过人的特点主要表现在：
TOD加持、区位优、产品优、控总价、全国性“神盘”无竞品：
l 旭辉天府未来中心与陆肖TOD麓鸣九天均为TOD住宅项目
成都轨交集团TOD项目一体化设计之下的交通、购物、公园等配套的便捷度，是TOD项目去化较好的原因。
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陆肖TOD作为成都首个亮相的TOD项目，其高新区区位、城市意义、示范站点昭示性等决定其受关注程度，80%开盘去化率意料之中；
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新津旭辉天府未来中心则是“唯一一个通地铁的远郊区域”中首个TOD项目，其促进新津-成都同城化的意义更大，因此开盘去化能达到88%。
l 栌林绿城桂语听澜、朗诗和风印悦则是胜在品牌力+产品力+总价低
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绿城以“产品考究”闻名，朗诗以“绿建”在细分市场发光发热，均是基于品牌力的认可。
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两个项目入市的产品，从区位择址、户型设计还是后期服务等均能给与市场足够信心。
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低总价降低了购房门槛，所以上周两个项目分别达到了73%、84%的高去化率。
l 麓湖生态城 全国性“神盘”无竞品
麓湖生态城除了产品力无法超越外，它的社群文化与物业服务，也是未来存量时代的核心竞争力。
对内，麓湖生态城针对业主每年有多达数百场的活动；对外，是麓湖的美食岛、云朵乐园、红石公园等短期周末游载体。
麓湖，俨然已成为大家心中的“朝圣之地”。
尽管身处不甚乐观的市场大环境下，麓湖生态城依然能实现“屡推屡罄”，其背后的原因，归结起来就是“世界级规格打造”、“唯一性”、“无竞品”。
无论未来市场如何变化，除了改变城市格局的TOD项目外，其他项目要想在未来争得一席之地，产品力和综合服务才是核心。
7月降准提升银行整体可贷资金规模，已释放流动性边际宽松信号；
9月以来多地调控放松政策出台，金融政策松动：
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9月单月居民长短贷边际均现改善迹象；
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9月19日，央行、银保监会要求主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度；
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10月15日央行纠正过去信贷政策的错误，要求保持房地产信贷平稳有序发放；
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10月21日银监会要求支持刚需信贷。
这些，似乎都是“拐点将至”的明确信号，房企融资环境也有望迎来破晓。
房企究竟应该如何应对市场变化呢？
当然是从融资驱动向经营驱动转变，借外力不如从自身发力，而发力的焦点，终将绕不开“产品力与服务力”的齐头并进。
不论是中小企业还是“央国平”大企业，规模化的时代已经结束，现阶段正处于修炼内功转型升级的生死关头，学会“弯道超车”快速适应未来发展，才能活下来并活得好。
毕竟，与时俱进才是王道。
文| 婧哥哥
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