城市更新，只能是一拆了之吗？

上海作为当代中国对外开放的门户，在国际化、现代化的城市中仍旧散布着诸多18、19世纪诞生的宝贵建筑遗产。如果说外滩、陆家嘴是上海光鲜亮丽的A面，那上海里弄就可以说是上海的B面。

作为上海新式石库门建筑的代表，瑞康里当下仍处于高负荷使用的过程中。本文从瑞康里的历史和现状出发，带你走进魔都B面，走进建筑遗产中人们的生活，走进建筑遗产保护的困境。

里弄历史背景与现居人口

1.上海里弄简史

广义的里弄作为住宅组织形制其历史上可追溯至周朝的井田制，此后随着城市发展、防务需要、经济发展，又变化为里坊制与街巷制。本文所讨论的上海里弄虽常以一种近代化、起源于租界、受西方影响的面貌被人所认识，但其内核与中国古代的传统居住形式一脉相承。这也解释了为何里弄住宅在出现后传播广泛，里弄住宅的生活形式回应着传统中的街巷生活。

在近代上海特殊的商业条件、动荡的政治局势、城市人口不断增多的多重因素下，里弄住宅成为热门的资本投机活动，因之广泛建造和传播，演化出不同形制。本文所讨论的上海近代里弄住宅大约有两个发端，一个是本地的石库门里弄住宅，发端于江南传统民居，被称作“旧式里弄住宅”；另一个是“新式里弄住宅”，发端于西方的联排式住宅。瑞康里，以及与其相邻的瑞庆里、庆源里都属于后者，是上世纪30年代日本殖民者结合西方联排式住宅与日本传统民居建造的砖木混合结构房屋。

瑞康里周边里弄构成

2.里弄生活变迁及典型形式

里弄住宅中的生活形式虽时间变化。新中国成立前，两种里弄住宅分属不同的消费阶层，旧式里弄住宅多位于闹市，楼下为商铺，楼上多为职工宿舍；新式里弄住宅则居住着较为富裕的职员，医生、建筑师等中产阶级，以及大资本家。至1949年，里弄住宅成为上海最为主要的住宅类型。在民众正常的生活秩序之外，里弄也为当时的帮会、恶棍等提供了藏身之处。

1949年以后，随着新中国建设和社会主义建设的推进，房地产公司的里弄住宅所有权大多在公私合营中划归公家，由于人口增长、福利住房租金水平的需求，独栋的里弄住宅被多户人家分割。此外，曾拥有里弄完整产权的住户在政治变革中或有收入水平下跌、社会地位下降者，也将里弄住宅出租或变卖。此时的里弄住宅生活形式趋于拥挤、超载、生活水平下跌。在当下留存的里弄住宅中，配套设施不全、居住空间拥挤、环境黑暗潮湿问题显著，居民大多为中低收入者和中老年人，外来务工的年轻人占比下跌。当前的里弄生活虽然留存了部分老上海的烟火气息，但由于复杂的人口构成、较为低下的生活水平，作为社区的里弄有其难以治理之处。

瑞康里实景照片

3.当前里弄主要居民

如上文提到的，伴随着独栋里弄住宅的分割，里弄的居民结构也越发复杂。在近两年的实地调研中，笔者发现当前里弄居民主要有以下几种：

1)中老年原住民。这部分居民大都是出于对“出生地”“几十年的住所”的眷恋和对亲近的邻里关系的依恋选择了居住在这里。大部分此类居民往往就是原来独栋住宅的持有者，家庭中的其他成员选择了搬离，而留下来的他们则选择了将住宅分割出售、出租。

2)低收入定居者或租住者。这部分居民包含了上海本地低收入者和外来务工者，他们大都是以夫妻或一家三口为单位居住在这里，因为这里房价和租金都相对较低，但地段极佳。笔者遇见的瑞康里最西侧的一户租户，夫妻二人租住在这里已经整整十四年，就连政府改造天然气线路也全由夫妻二人代房东签字。

3)为子女上学方便或因为学区房而居住于此。这一部分居民的家庭结构大都是祖父母辈和孙子辈居住在这里，是整个里弄中较为少见的一部分居民。

总的来说，里弄的居民呈现多元、复杂的结构，部分居民同时具备上述的多条特征，因此，里弄居民的生活状态、对于各方面的诉求都难以一概而论，整体管理存在极大难度。

瑞康里实地调研

瑞康里实地调研视频（视频来源：B站up主益达菌Extra）

瑞康里现状下主要的消防隐患

1.建筑密度极高

老地图上瑞康里的布局

瑞康里鸟瞰图（右侧较宽的是海伦路）

通过老地图与鸟瞰图我们不难发现：瑞康里的建筑布局具有明显的“密”的特点。根据笔者的测算与估计，瑞康里的建筑密度接近84.2%。如此之高的建筑密度，意味着瑞康里中的街巷极为狭窄逼仄——横向主要街巷宽度为3m，纵向次要街巷多为1.5m，部分临街商铺与内部住宅间的通道甚至仅有1m左右。

瑞康里中狭窄的巷子

如此情境下，如果瑞康里中有一户发生火灾，火势不仅容易沿着联排方向蔓延，也很容易影响到前后不同排之间。同时，如此狭窄的通道消防车、大型救火设备无法进入，人员疏散的同时救灾人员进入，容易造成拥堵。

2.增建改建现象普遍，容积率极高

结合上文的估算数据与瑞康里原始的户型结构，估算可得瑞康里设计容积率约为1.48，但以下几种主要的改建甚至违建形式，导致瑞康里实际容积率估计值可能达到甚至超过2.0：

1）天井封顶，部分人家甚至在天井上增建一层。这是瑞康里中最为普遍的增建方式。由于原来的独栋住宅大都以客厅为界限分割出售或出租，使得大部分住在天井部分的居民会将天井封顶改做客厅，原有客厅作为卧室。

2）晒台砌墙改做房间。这也是瑞康里中较为常见的一种，由于原来的一栋住宅现在大都住着少则三户五六人多则六户近十人，原本宽敞的晒台便会被视作新建房间的绝佳位置。

3）房间内部隔间、隔层。这是瑞康里中最为多样、最为复杂也最为危险的增建方式。多数居民只是在原有的客厅上部用钢结构增建一个卧室，也有部分居民在楼梯间上部空间用钢结构或木结构增建一个小房间作为杂物间或卫生间、浴室。而笔者见过的最极端的一处改建，是瑞康里最东北角一户内的一位阿婆，其房间全部位于一层通往二层的木质楼梯下，整个房间只能容纳一张双人床和一些堆在地上的杂物，且房间没有任何的窗户。

从屋顶看去瑞康里经过不同程度改建的房屋

本就不低的容积率，加上惊人的增建改建，使得瑞康里内每一栋住宅的空间布局都较为复杂，且部分改建中涉及对原有楼板、墙壁的改动，也对建筑的结构产生了不可逆的破坏。

3.街巷普遍被占用，导致疏散通道不畅

街巷中的洗菜台、雨棚、电动车和绿植

受制于室内紧张的空间，大部分年居民会在一层后侧厨房外墙上增设洗菜台，同时也会在后门上甚至后门和后窗上同时增设较大的雨棚，以此占用雨棚下的空间。而绝大部分居民因为防盗、充电的原因并不愿意将电动车停放在社区入口处的公共车棚，而是将电动车、自行车停放在雨棚下、外墙边，再加上部分居民的花卉、晾衣架，整体的街巷有四分之一到三分之一的宽度被占用，在火灾来临时这些杂物极有可能阻碍人们的疏散逃生。

4.区域内人口密度极高

结合前面两条，平均每栋住宅约44㎡的用地面积、100㎡的建筑面积上居住有7人。结合建筑内净宽不足80cm，踏宽不足20cm，踏高超25cm的老式木质楼梯以及除一层背面公共厨房外不足5㎡的公共空间，我们不难想象到，如果发生火灾，净宽不足80cm的老旧木楼梯根本不足以供二层及以上的居民及时疏散逃生。

再结合上文，瑞康里居民中有相当一部分是行动不便的老年人，当火灾来临时，这部分老年人根本没有办法及时从二层以上逃生至地面。

5.整片区域内管道、线路老化、混乱

根据现场采访笔者得知，瑞康里自新中国成立以来经历过几次大的管线改造，包括上世纪五六十年代的自来水改造，上世纪九十年代的下水道改造，本世纪初的天然气改造以及联通、电信等各大运营商的光纤布设等。

原海伦路瑞康里入口（可见不同时期材质的电线杆和复杂的线路）

一些年龄较大的居民反映，整个瑞康里的线路永远都是只增不减：停用弃用的线路不会拆除；运营商的光纤等线路完全是自主架设，没有政府机关的监督和限制；随着瑞康里内居民数量的增加，燃气表“一户五表”“一户六表”屡见不鲜，每一户的水电都极为复杂。

另外，在一些老年居民为主的住户内，笔者甚至见到楼梯间的灯具还是上世纪的拉线式开关的白炽灯泡，足以见得整个瑞康里各种线路新老交杂的现状。

6.砖木混合结构与大量木构件、木家具的天然防火劣势

瑞康里原有建筑结构除外立面为烧结砖砌体结构外，内部采用了砖木结构，甚至部分的隔墙只是在木板内外用厚度不足1cm的砂浆涂抹，再用石灰浆涂料粉刷。这种简单甚至“偷工减料”的施工与当年瑞康里的诞生背景紧密相关：瑞康里以及周边的里弄是上世纪30年代日本殖民者向为躲避战乱而逃入租界的民众出售的“避难”房，出于施工周期短、利益最大化的考量，瑞康里建筑密度和容积率高，结构质量差也就不难理解。

瑞康里房屋原有的门窗、楼梯等全都是未经过任何防火处理的木质构件。这意味着发生火灾时，火焰甚至可以在一些墙壁内部蔓延，导致难以确定火源和起火点，也难以判断和预测火势的传播方向。另外，木质的楼梯一旦着火，相当于切断了二层、三层居民的逃生途径，可能造成的后果是难以想象的。

真实火灾事故

2020年12月8日凌晨3时左右，瑞康里内一幢3层房屋起火，多名人员被困，其中还有一名怀孕7个月的孕妇。火势从一层后侧的厨房开始蔓延，上层受困的居民最终选择跳下逃生，幸而被下方的居民用被子组成的缓冲带接住，最终一名男子腿部骨折、其妻子腰椎受伤，而怀孕7个月的孕妇有吸入性损伤，所幸三名患者均暂无生命危险。

根据笔者的了解，房屋起火的主要原因是线路老化造成短路起火。由于火灾发生时间在凌晨，因此居民们大都措手不及。另外，根具部分居民反映这处房屋还是张大千故居，但因为缺乏确切的证据，也可能因为周遭建筑风貌较差，因此未被列入文保单位，建筑没有任何保护措施。

火灾报道

总结与反思

瑞康里作为上海石库门建筑的代表，某种意义上，其面对的最大问题是政府要么搁置要么拆旧建新的态度。而其中暴露出的消防领域问题无疑具有相当的普适性。

针对这类建筑遗产，我们不能一劳永逸地“拆迁”，也无法指望哪一种做法能够彻底解决其中的问题。因为瑞康里为代表的里弄、石库门建筑，不仅仅是宝贵的建筑遗产，也正在被高强度甚至超负荷地使用着，也正是这种使用，使得瑞康里保留着生活节奏越来越快的魔都中久违的烟火气。

瑞康里中街景与晾晒的衣服

其实，早在2020年瑞康里沿海伦路的临街住宅的全部住户已经迁出该区域，所有的建筑业进行了拆除重建。焕然一新的建筑立面固然改善了城市面貌，但当笔者身处其中，看着满是钢筋混凝土、工字钢的工地，透过双层玻璃看向后面“脏乱”但绝不“差”的瑞康里时，内心不免产生失落。而就在不久前，瑞康里、瑞庆里和庆源里所有沿街商铺都已经用混凝土砖封死门窗，即将迎接城市化改造。

无论怎样，瑞康里作为上海里弄、石库门建筑的代表，仍有太多的问题等待我们去解决。拆除重建、立面翻新关系到“好不好看”，而人口密度问题、卫生问题、消防问题等的解决与否则关系到“舒服不舒服”“安不安全”。笔者希望，瑞康里连同全上海乃至全国建筑遗产的消防问题都能得到重视和解决，不要让宝贵的建筑遗产在推土机的铲斗下消失。

本文图片来源：

[1]http://www.360doc.com/content/21/1126/18/49195134_1006021249.shtml

[2]http://www.360doc.com/content/20/0523/09/65340467_914020060.shtml

[3]https://www.xuehua.us/a/5ec2213f5b4929f59ad716f5

[4]笔者自摄

编辑胡桃

责编白金妮

   
   
   
   
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