2022年1季度成都市场表现如何？
4月“开门红”，二季度市场会回暖吗？
PART 1
成都楼市“金三”缺席
5大背后逻辑梳理
据正合股份和四川中原的月报数据，3月大成都商品房供应面积139万㎡（含简阳），同比下降7.3%；成交面积119万㎡（含简阳），同比下降53%；受个别低价项目影响，均价降至16134元/㎡。
天府新区、成华区、双流区、龙泉驿区，分别以28.6万㎡、12万㎡、11.1万㎡、10.2万㎡的新增供应量位列全市前四；3月青羊区、新都区无供应。
认购面积23.1万㎡的天府新区，可谓稳坐大成都供销两旺“宝座”。成交紧随其后的新都区，3月无新增供应，但销量仍达到12.9万㎡，其区域购买力不容小觑，除此之外，其余行政区认购量均未超过8万㎡。
四川中原数据显示，3月大成都监控开盘项目16个，周均开盘去化率分别为60%、45%、32%、80%，月度整体去化率仅为52%。
数据来源：四川中原地产
今年3月成都楼市尽管摆脱了2月的低迷，主城5+2区域供应量同比有所上升，但近郊供应量却同比下滑明显，同时，主城5+2区域、近郊成交量均同比下滑，3月最后一周整体去化率回升至80%的水平，但一季度显然并未进入传统“金三”旺季。
成都“金三”缺席，四川知道认为其背后逻辑至少包含以下5点：
1. 政策面未有调整，需求未能完全释放；
2. 国内外各种因素叠加，客户观望情绪加厚；
3. 市场供需错位，购房需求抑制；
4. 法拍房对新房造成冲击；
5. 二手置换需要时间周期才能释放。
通过细化分析，3月开盘的16个项目中，首开去化率100%的项目基本都具有一个共同点：
均位于城市老牌儫宅板块或新兴价值板块，市场对于板块规划前景、生态资源、配套场景高度认可，区域物业增值空间较大。
1. 低总价刚需项目
川发天府上城、恒大天府半岛，老地块限价+板块开发成熟房企汇聚+生态资源优势加持下，低价格引来市场追捧；
2. 高估值板块的剪刀差改善项目
人居麓湖林语以及招商时代公园，这两个项目均具备板块估值高+城市级配套富集+价格与区域二手房存在较大剪刀差， “抢注”是其开盘售罄的背后逻辑。
3. 高总价高产品力深改项目
建发央玺、中港东湖壹号，这两个项目都剑指高端改善客群，产品力“能打”。其中，王府中式的建发央玺一度成为国内同行来成都必参观的项目。
PART 3
二季度市场何去何从？
三大现象“预告回暖”
关于何时回暖，成都一季度的新房市场并未给出明确答案，3月最后一周供应开始放量，8个项目集中开盘，去化率达到80%，这让业内开始猜测：3月豹尾收官，4月行情要转暖了？
1. 政策面早已见底，市场一直底部盘整，信心面有所回升
截止3月底，全国有60余城放松限购。
相比2021年的全面收紧，2022年的楼市政策端已出现全面宽松迹象。
2. 3月二手房成交1.39万套，反哺新房市场有“时差”
数据显示成都3月的二手房销量创下近36个月以来的新高。
这意味着二季度改善换房需求将得到极大程度释放，而二手房市场对新房市场的传导具有时间差，通过二手房交易释放出来的、手握变现资金的改善客群，紧接着会扎入新房市场，这必然利好4月乃至二季度行情。
3. 低价盘扎堆入市，将利好一波行情
4月前两周，全成都共计28个项目取得预售，共计推出房源7856套，新增供应创2022年新高。
其中，不乏备受市场关注的恒大天府半岛（加推）、华侨城融创春风十里等低总价项目，以及麓府藏月、先锋若水居等低单价（相对板块均价而言）深改项目。
同时，本月即将取证的还包括长冶南阳御龙府、新鸿基悦城等市场期盼多时的低价地项目。
待这些项目完全入市，相信4月、5月会迎来一波好行情。
「总结」
尽管成都“金三”没有如期而至，但市场已有一丝回暖苗头：
“银四”，大概率不会缺席。
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