7319套。
这是2022年2月份成都二手房备案数据，即使受到春节七天长假的影响，淡季2月的成交套数其实并不算低，因为这已是2020年以来月成交量的第3高。
那么，成都二手房市场已经全面回暖了吗？
二手房信贷有哪些变化？
二手房回暖对新房市场又会带来哪些影响？
透过历年的成交数据分析和咨询专业人士，我们一起来看看成都二手房市场可能的走向。
二手房回暖了吗？先来看成都二手房近10年的成交走势。
2020年，二手房成交量下跌一方面是因为疫情，另一方面，2020年9月14日，成都将增值税免征年限由两年调整为五年，当年在贝壳挂牌的13万套房源中，符合满五条件的房源只有31168套。
此后，二手房成交便开始一蹶不振，直到2021年3月，成交套数才堪堪回到4000套以上，但紧接着5月份成都的二手房指导价出炉，成交再度走低。
截止目前，成都已先后3次发布二手房成交参考价，覆盖范围涉及成都13个区域，共700余个小区，有指导价39300元/㎡的高新区中大文儒德，也有青白江7016元/㎡的瀚城国际。
对部分热门区域来说，参考价的杀伤力巨大，基本是此前交易价的7、8折，银行严格按参考价放贷，增加了买卖双方的压力，加上2021下半年银行信贷收紧，促使5月后二手房的成交量持续走低，10月更只录得2111套，几近冰点。
（数据来源：房天下研究院）
从上图也不难发现，参考价对二手房价也产生了极大的影响，挂牌均价下跌了不少。
11月，随着信贷环境的改善，积压的需求得以释放，当月5674套，12月更达到12239套，创下2019年5月以来的新高，并最终以49922套以微小的优势超过2020年，收了个豹尾。
2022开年前两月基本维持了这一强劲的走势，但要以此认为已全面回暖，尚言之过早，一方面是市场信心恢复需要时间，另一方面，可能还要看每半年更新一次的二手房成交参考价如何调整。
贝壳研究院认为，政策持续释放维稳信号，有助改善预期，同时促进供需的活跃，预计3月市场会得到进一步修复，整体成交量环比明显增长，量增价稳。
影响二手房的除了政策，信贷是极其重要的一环，因为它直接“捏”住了供需两端的钱袋子。
成都的情况如何呢？四川知道咨询了几家银行的专业人士。
1、放款周期大幅缩短，最快7天。去年年中，成都按揭贷款额度收紧，商贷的周期基本是3、4个月，组合贷有些更是长达半年，甚至一年，导致房东不愿接受按揭方式，要求全款支付，成交大幅缩减。
现在情况完全逆转，据建设银行、民生银行的相关人士表示，目前二手房从受理到放款平均只需1个月，比去年缩短了近2个月；某些银行在客户资料齐全的情况下，放款周期更可大幅缩减到1-2周。
2、额度充足、利率有优惠。去年成都首套房执行利率在5.88-6.13%之间，二套房执行利率6.1-7.37%，而且因贷款额度紧张，部分银行直接拒贷。
这种情况在去年11月份得到缓解，首套房执行利率下调至约5.6%，下调了约20个基点，二套房执行利率也降到了5.9-6.1%左右，减轻了购房者的月供压力；更关键的是今年额度充足，没有管控。
（数据来源：成都房小团）
3、严格按二手房成交参考价执行。至于对市场影响较大的二手房成交参考价，银行方面表示，现在虽然审核放款周期大幅缩减，但仍会严格按二手房成交参考价执行，基本控制在指导价以内。
在3月5日的两会上，政府工作报告再次提及房地产，要求“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，政府工作报告的这一定调，加上3月4日中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提及优化住房金融服务和满足新市民安居需求的导向，对于今年房地产工作政策预判和工作开展具有积极的作用，后续房地产市场会迎来复苏态势。
PART 3
那么，这会对新房市场产生怎样的影响呢？
1、二手房、新房互为补充，满足不同层次的购房需求。
从下图可以看出，近三年来新房和二手房的走势基本是同频的，并不存在此消彼长的情况。
在贝壳研究院2月份最新发布的全国二手房报告中，成都60-90㎡刚需户型的成交占比达到51.2%，而这一面积段在新房市场的占比已从2016年超过40%，降到了2021年不足10%。
在成都贝壳找房挂牌的147255套（截止到3月7日）房源中，90㎡以下户型有80744套，占比54.83%，与成交占比的结构相符。
显然，二手房与新房互为补充，极刚客群会更倾向于面积小、总价低的二手房源，而且目前二手房严格按参考价执行，也是极刚客群置业的机会。
2、二手房置换需求增大，助推新房销售。
贝壳研究院的《2021年新一线城市居住报告（成都篇）》中，调研了2018-2020年贝壳平台的成交数据，显示因置换而产生的成交量连年提升；而受访者有近7成表示未来有换房的打算。
近期，随着政策和信贷的逐渐放开，成都二手房挂牌量也开始爆增。原因不难理解，由于限购，很多换房需求必须先卖掉手里的房子，才能以首套的资格重新置业，这同时意味着二手房资金将会有很大一部分流向新房市场。
3、“双限”地上市，反哺二手房成交。
二手房源激增的同时，新房也迎来了一波小高潮，据四川中原地产调研报告显示，3月或将有34个项目取证，约9887套房源入市，其中既有长冶南阳御龙府、新鸿基悦城这样的网红项目，也有部分新亮相的“双限”项目。
值得注意的是，即将取证的项目产品面积段出现了一些新的变化，近三分之一的项目推出有100㎡以下的户型，面积最小的仅55㎡。
显然，对成都刚需、刚改客群而言，小面积段产品的增加，让选择更多元，不用局限于二手房市场；而随着新房的陆续上市，也会释放更多的置换需求，反哺二手房的成交。
不过，2022年的小阳春，会在3月到来吗？我们拭目以待。
文| Tornado
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