6月30日，2022上半年的最后一天。
这是成都全面进入“双限“时代的半年，从市场成交数据看，在5月连着两波新政的放宽之后，市场信心开始回暖，新增供应在5月有了明显的回升，6月第2周达到半年来的新高，85.9万方。
成交方面也开始逐步企稳，但即便6月成交量最后超过170万方，2022上半年的成交总量也难突破1000万方，比去年同期1291万方的成交量仍有不小差距。
“双限”时代，产品最大的变化是什么？
产品的面积段。
早在去年6月，当成都首轮集中供地刚刚结束，我们就对市场做出了预测，“产品趋势 |成都小面积产品回归，刚改将成主流？”，面积适中的刚需、刚改户型将成为市场主流。
那么一年之后的今天，我们再看市场，预测已经成为现实。
首先，是”双限“项目鲜有超过150㎡的平层产品；其次，推出面积低于100㎡小户型产品的项目有所增加，刚需购房群体的选择面明显拓宽。
四川知道手动统计了今年上半年11+2区域供应有100㎡以下小户型产品的项目，共有27个项目，先后推出了34批含小户型的房源，其中有7个批次是人才优先选房。
27个项目中，“双限”项目有10个，而且大多都在热门区域，如天府新区的万安、锦江生态带、科学城，高新区的新川板块等，这是因为地块出让条件中带有配建人才公寓的条款。
不过从去化情况看，还是以性价比高的项目为主，华侨城滨江壹号、恒大天府半岛、新鸿基悦城、凯德世纪名邸、融创春风十里、中信城开麓山上院等几个传统网红项目开盘售罄。
显然，对刚需群体而言，总价是首要考虑的要素，面积次之；另外，随着生育政策的放开，过去70㎡以下的极刚户型已不多见，现在“双限”项目的刚需三房，至少也是80㎡起步。
那么，现在的90㎡三房，跟之前同面积段的三房产品都有哪些差别呢？
|变化一、容积率低、舒适度高
为什么先说容积率？因为这关乎居住的舒适度。
以前的刚需项目，高层住宅容积率普遍为4.0、5.0，这样的小区密度大，梯户比高，3T5户、3T6户，甚至有3T8户的项目，导致部分户型存在采光的问题，舒适度大打折扣。
现在，降容后的主城项目容积率普遍为2.0、2.5，如“双限”项目天府新区锦江生态带的华润置地天府幸福里为例，容积率2.5，2T4户，为16、17F的小高层，且都是纯南北朝向，绿化率35%。
还有天府新区万安板块的绿城·桂语麓境，容积率只有2.0，绿地率36.75%，1T2户配置，8-11F，纯正南北朝向，舒适度堪比洋房产品。
|变化二、户型紧凑、功能够用
以华润建发天府和鸣90㎡D2户型为例，这是一个传统的竖厅户型，入户有玄关，还细致地留出了收纳空间，客餐厅和厨房都有较大的采光面，南北通透，餐厅区域也不会昏暗。
每个卧室、功能区都有较大的落地窗或飘窗，无暗卫，功能紧凑无浪费，还有独立的生活阳台，一应功能都是有的。
再看绿城·桂语麓境的89㎡户型，设置了一个干湿分区的卫生间，把更多空间留给了卧室，还有一个7.35米的超大阳台，兼具观景、生活功能。
|变化三、品质精装、省时省力
“双限”地多数要求按成品房交付，也即必须精装交付，对刚需而言，其实是省事省力又省钱的方案，特别是华润、龙湖、绿城这样的品牌房企，有集采的优势，3000元/㎡不到的装标，中央空调、新风、地暖配齐，比起靠交房后自己全城跑建材城四方砍价要省事得多。
当然，清水有控总价的优势，但在房价持续走高的今天，精装把装修部分纳入到按揭分期，也一定程度上减轻了刚需群体的购房压力。
|变化四、立面时尚，颜值当打
与之前流行的ARTDECO风格不同，现在建筑的外立面更趋时尚，像绿城·桂语麓境，就采用绿城经典三段式结构，大面宽、窄进深，加上大面积落地玻璃、金属板材的运用，极具现代感，高端气质突出。
同样华丽漂亮的华润置地建发·天府和鸣，新中式王府系继央玺、央著后在成都的第三子，东方元素在建筑、园林上的运用，也让项目看点十足。
还有即将取证的建发·观唐映月，建发新中式第三代的开山之作，除极富视觉冲击力的唐风飞檐外，更以唐代诗佛王维的《辋川集》为设计灵感，造观唐八景，重现盛唐园林，市场对项目最终呈现非常期待。
当然，不能只谈优点，缺点也是有的。
|缺点一、赠送减少，面积变小
早在2010年，成都就出台了《成都市规划管理局关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》（“《补充解释》”），严控偷面积的行为。
在当年，90㎡户型加上赠送的阳台、飘窗、露台，甚至书房，实得面积可达120㎡，这也使得当年一些极刚户型的项目热销，70㎡三房加上赠送，与现在的90㎡相差不大。
优点是能以较低的总价买到更大的面积，但缺点是二手房交易时，往往只看房产证上的面积，而不会按实得面积计算。
|缺点二、强调实用，有得有失
现在的小户型产品还有一个问题，就是为了实现功能性，而放弃舒适度。如部分项目没有景观阳台，将景观阳台的面积直接纳入到了客厅，好处是卧室空间适度加大了，但正常赠送面积的缩减，一定程度上增加了购房成本，同时少了景观阳台，还是会在舒适度上减分。
另外，90㎡三房户型如果做两个卫生间，其中一间次卧的实用性就会大打折扣，2m多的面宽，不到3m的进深，室内只有6、7㎡，勉强可以做为书房，或衣帽间，作为居住的体验感就太差了。
总结一下，有“总价优先”作为先决条件，现在小户型的这些缺点，还是会被前述的更多优点所替代，如何选择，最后还是取决于钱包。
下半年，随着更多“双限”地块的入市，有小户型的项目会更多，刚需其实可以放开了选，人才更能享受85折的优惠。
最后，想买进主城，下半年这些即将入市的项目都值得关注。
文| Tornado
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