邦睿独家丨从2021年各大商场销售业绩看“店王”们的创新趋势，解读200亿背后的秘密！

2020年，疫情阴霾下，商业地产遭受重创，业绩大片惨淡。2021年，市场逐渐复兴，如拨开云层，初见光明。地产企业也一扫之前观望，纷纷出击，尤其在黄金周前后，出现多家购物中心扎堆开业现象，行业一片繁荣景象。2021年各大购物中心与百货商场销售数据出炉，也恰恰佐证了2021年的兴旺。本篇文章我们以数据为参考，以持续关注、研究所得，复盘与解读2021年行业发展，探讨过往一年取得优秀业绩的购百样本背后的秘密，期望在新的一年，行业持续向前迈进，业绩更上一层楼。（文末附件：全国311家商场2021年销售额及客流一览表）

从2021年销售数据看整体行业发展

从数据来看，与2020年比，全国购百销售额正向增长，多家销售额远超去年，个别商业体表现尤为突出，上海国金中心IFC、上海恒隆广场、厦门万象城、杭州万象城、武汉武商摩尔城、上海五角场合生汇实现正向增长超50%。

销售额前三甲的“店王”排名不变，依旧是北京SKP、南京德基广场、北京国贸商城，同时也是销售额超200亿的巨头，而去年店王之首北京SKP销售额175亿，尚没有跨越200亿大关，今年则实现240亿，超35%增长。

从地区来看，长三角商业体上榜量最多，毕竟是经济富饶之地，消费力强。以城市来论，则是上海北京项目居多。另外，其他地区也均有不同数量上榜，全国各地全面开花。

探究其背后的开发商与运营商，我们熟悉的头部商业地产企业居多，比如北京华联、华润、德基集团、武汉武商及港资企业恒隆地产、新鸿基、九龙仓、太古等实力商业头部企业依旧占据各项优势，领头行业发展。华润集团万象城系2021年销售业绩颇佳，在榜单频现，50亿销售额以上购物中心就有多家，如深圳万象城、杭州万象城、厦门万象城、成都万象城。

值得欣喜的是，去年新开业的商业体表现亮眼，黄金周前后开业的上海南翔印象城MEGA、深圳龙华壹方天地、青岛万象城二期均有上榜，且短短3个月销售额即超30亿，未来商业力量不可小觑。（往期文章回顾：抢占黄金周，盘点今年十一前后闪亮登场的20个购物中心！

https://mp.weixin.qq.com/s/Dls5AgwzoCe6LE4MvYiY1w）

02 全国店王北京SKP

地处北京CBD商圈的SKP是国内首屈一指的高端奢侈品商场，已连续十年蝉联中国“店王”，2020年更是以175亿元全球最高销售额打败了英国老牌百货商场哈罗德，问鼎全球“店王”。其实力有目共睹，此次再次摘得销售额桂冠并不令人诧异。

SKP一直专注高奢，堪称是中国奢侈品最多的地方。用柜姐的话说：“全世界的奢侈品，如果在北京 SKP 买不到，那全国哪里都买不到。”具体到货品则是：“这款限量，全国就一个。”骄傲的宣言背后是运营商的实力与努力运作的结果。据称，SKP有超过 200 个全球最好的买手在全世界找东西，能够第一时间获取资讯并找品牌方谈判。

另外，SKP首店策略也极其强悍。据北京 SKP 官方的相关数据显示，近两年北京 SKP 国际品牌首发率占中国市场的 38% 左右，有法国轻奢珠宝 DJULA 中国首店、JardindHiver 宝诗龙全球首店、英国当代时尚品牌 self-portrait 中国首家精品店、雅诗兰黛集团旗下奢华香氛品牌 KILIAN 和 Editions de Parfums Frederic Malle 北京首店等多家进驻。

SKP营造的“首店、首个、唯一”的这种稀缺性，就像“万磁王”，对高端消费者极具吸引力，直接推动消费增长。

SKP在室内环境、装修陈列、购物体验、创新营销等方面也均力求做到极致，全方位保证消费者舒适度与体验度。加之，南面仅隔一条马路SKP-S的加持，让SKP商业影响力不断攀升。

高奢商场的硬实力

随着经济水平提升，人们消费能力的增长，高奢不再遥不可及，而是慢慢走入我们生活之中。尤其近两年来受疫情影响，旅游、海外交易受到冲击，奢侈品消费从境外转向境内，中国内地市场份额大幅增加，几乎翻了一番。

奢侈品的消费者极具品牌忠诚度与黏性，有很高的复购率。同时，高客单价最接近高销售额，在建立良好口碑，积累一定数量客群基础上，高销售额也相对比较容易实现。

除此之外，业绩优异的高奢商场的硬实力与软实力不可小觑，其经营与运营有诸多可取之处。

#北京国贸商城

作为全国店王排行榜第二名，北京国贸商城是一个独特的存在，如天之骄子，占据天时地利人和的众多优势。

国贸建筑群是由国贸商城、国贸写字楼、中国大饭店、国贸大酒店、国贸公寓等组成的综合性商业服务体，屹立于北京东三环和东长安街延长线交汇而成的“金十字”，率先占据地理优势，成为北京地标性的存在，也是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地。

作为组成国贸一份子的国贸商城，有着巨大光环的同时，周边写字楼、酒店等来自北京各地的金领，全国各地的精英，以及全球的商务人员成为其天然的客群。

在定位与客群上，国贸商城与北面的三里屯太古里和西面大望路的北京SKP有着巨大的差异，它不单单是一个商业体，确切地说是中国国贸体系下的一个服务体。

在运营上，国贸商城也一直在做精细化运营，为高端客群提供相应的高级别的服务。

#南京德基广场

南京德基广场2021年销售额为202．8亿，位居第3名。

德基广场位于南京第一商圈新街口，是南京唯一一家经营世界顶级品牌的购物广场，也是一座集江浙沪乃至全国的一流旗舰购物中心。

德基商场分为三期，一二期已经正式完成对接，购物中心面积可达15万平米，三期正在建设，将通过下沉广场与一期、二期地下商场相连。

建筑上充分结合周边城市空间环境，与公共空间边界与建筑互动同时，注重公共广场空间的优化设计。

品牌上，德基广场引入Louis Vuitton、BVLGARI、Hermes、Dior、GUCCI、CHANEL等众多国际一线高端品牌，其中90%的一线品牌从未在南京出现过。另外还有国内高端电器综合店——顺电、70%为纯进口食品的BHG精品超市，IMAX银幕等，满足南京人民的高端、尝鲜需求。

#上海国金中心IFC

北京有国贸，上海有陆家嘴。陆家嘴的商场之中，当属上海国金中心IFC。2021年，上海国金中心IFC销售额为185亿，超前一年68%。

作为我国内地规模最大、资本最密集的金融中心，这里楼宇密度高，有近300多幢写字楼，写字楼里的精英是商场的直接消费者，加上来来往往的游客增加客流量。

国金中心IFC一二层均为高奢品牌门店，HERMES、CHANEL、LV、GUCCI、FENDI、PRADA、华伦天奴、LOEWE、BALENCIAGA等，是如集邮般的奢侈品牌集群存在。其中，LV、卡地亚、爱马仕、迪奥、香奈儿、乔治阿玛尼、缪缪、D&G等品牌占据两层式商铺空间。

美妆阵容同样强大，引入了ARMANI、CHANEL、ESTEE LAUDER、DIOR、YSL、LANCOME、IPSA等。

除了一线高奢，国金中心还将网红品牌纳入旗下。位于负二楼、负一楼靠近地铁口的LADYM、LETAO、PAUL LAFAYET、奇华饼家等为商场吸引年轻客群、地铁客群停留、消费。

04 巨无霸的超强吸金力

大体量购物中心往往大而全，占据天然面积优势与全客群优势。近20万㎡甚至更大的体量往往能容纳更多的业态、品牌，满足不同客群一站式吃喝玩逛买的需求。这是小体量商业体所不能达到的。

巨无霸在城市中有极强的存在感与号召力，往往成为城市空间内重要的公共服务设施，满足居民基本的需求之外，也树立了品牌形象与商业地位。

因此，城市巨无霸往往拥有更多的客流量，能够吸纳全客层消费者，拉动多业态消费增长。

在运营上，业态的布局、品牌的更新、客群的吸纳、顾客的服务等仍然是大体量购物中心不可忽视的因素，唯有精细化运作，以及以顾客为中心的服务宗旨方能留住顾客，保住消费额。

#杭州大厦

杭州大厦位于武林商圈的武林广场，总建筑面积近18万㎡，涵盖A、B、C、D四座，呈Z字形分布。

巨大商业体内囊括多个业态和品牌，如男女服饰鞋帽、美妆、珠宝、皮具箱包等零售业态以及餐饮、生活方式配套。整体来看，杭州大厦不仅有国际一线大牌，也能容纳潮流首店；有奢侈品的高贵奢华，亦有年轻人的时尚潮酷；能保持经典、品质，更能不断创新和突破，自1988年开业，至今已有二十余年的老百货愈加历久弥新。

杭州大厦一直注重品牌的引入，2019到2021三年内，54多家品牌焕新升级，引进近19个新品牌和14家首店，为商场带来源源不断的新鲜补给，给逛街的年轻人不停带来兴奋点。

持续对最新前沿的品牌、话题、场景等的关注跟进，让杭州大厦不断焕发新的生命力，让客群时刻保持新鲜感，愿意来此消费买单。

#西安赛格国际

2021年，西安赛格国际也是销售额超100亿的店王。

西安赛格国际在西安有“王者赛格”之称，当地有很多赛格的死忠粉，认为“永远追求流行存在，新潮的品牌和业态恰恰是赛格最迷人的气质所在”。

事实上，“王者赛格”的业绩一直不错，从2020年接近100亿大关，到2021年超过100亿，西安销冠的魅力与自信恐连有“底气”十足的西安SKP都不及。

赛格国际一直不断进行自我调整，抓住潮流，与时俱进。吸收SKP的高奢经验，2019年即在首层西北区域打造了3000多平米的奢侈品中心，引入GUCCI、PRADA、BURBERRY等20余家奢侈品牌。

赛格国际每年都会调整业态布局，单单B2层就汇聚了10余种业态，店铺总数超200家。其他楼层也会根据情况调整业态与品牌布局，改变设计风格等，时常更新，保持变化，不让消费者产生审美疲劳。

05 年轻化购物中心崛起

得年轻人得天下。现在，年轻人已经成为消费的主流，很多年轻化的购物中心不断崛起，表现出强劲的后发实力。

年轻的消费者购物需求潮流化、多元化、圈层化，购物中心在打造时注重年轻化，时常变化更新的同时，也在定位上更精细化，比如针对二次元爱好者的三坑文化，喜欢潮流的潮牌文化等，满足不同客群的不同需求。

另外，年轻化并不意味粗放，反而在建筑设计、内景美陈、业态分布、品牌布局、营销活动等多方面切实用心去做，满足年轻消费者视听味触嗅等多重感官享受，才能真正赢得年轻人的心。

#成都远洋太古里

成都远洋太古里是太古地产旗下的“优等生”，自2015年开业即保持业绩逐渐增长，哪怕是整体行业低迷，普遍下滑的2020年，成都太古里销售额也达到64.5亿，实现6.2%小幅增长。2021年销售额则高达95亿，接近100亿大关。

成都太古里地处大慈寺和春熙路，毗邻文化遗产大慈古寺，建筑强调“都市村庄”的统一聚落感，延续了“四川民居”的特色，而在立面，橱窗，屋顶等处则是将从前的建筑符号做进一步的衍伸与优化，让传统建筑得以现代化表达。其独树一帜的设计更是开创了“太古里风格”，成为被模仿的经典。

业态布局上通过“快里”和“慢里”概念作了区分。“快里”以高端奢侈品为主，引入爱马仕、卡地亚、Gucci和蒂芙尼等奢侈时尚品牌。“慢里”则更贴近“耍都”成都的特色，精致的茶房、餐厅、各种生活方式店铺和艺术装置互相穿插，让消费者可以悠闲自在享受生活同时，欣赏不同的人文艺术之美。

#成都IFS

大熊猫和成都是再熟悉不过的关联组合了。一只巨大的钢铁大熊猫攀上成都商业地标IFS的外墙，这一巨大的雕塑成为成都IFS的标志性符号。成都潮人约见面，一句“我在熊猫屁股下等”就知道对方在哪里了。

IFS也是成都人必逛的商场之一，去年销售额达100亿，成为百亿店王其中的一员。

屋顶是成都IFS的亮点之一。有了艺术的加持，IFS可以在短时间内将人们吸引到屋顶观光。大多数人在参观完屋顶的艺术装置后，会选择由上至下逐层逛商场。

另外，IFS还将潮流快闪店、艺术展览与主题活动等放到了顶楼，吸引更多的人前来。

商业+艺术的重组方式，成为新消费时代和视觉经济下的流量密码，为IFS带来噱头和实实在在的流量。

IFS还有全四川最全的奢侈品品牌，LV、CHNAEL、Dior、PRADA、GUCCI、BURBERRY等，基本一线、二线品牌这里基本能找到，还有大集合店IT等满足年轻人的多种需求。

#广州太古汇

北有太古里，南有太古汇。广州太古汇是太古地产进军内地首个商业项目，2021年销售额也相当可观，达到100亿元左右，跨入百亿店王行列。

虽然是太古第一个项目，广州太古汇从未停止过调整改造的步伐，始终让购物中心的品牌级别和购物体验做到全城塔尖。拿过去的2021年来说，太古汇新引进品牌33个，其中20个品牌是首次进入广州。奢侈品牌更是云集了LV、Hermès、CHNAEL、Dior、PRADA等一线品牌。

太古汇在屋顶的利用上也相当充分，在屋顶建筑4000平方米的屋顶花园，花园内还引入新元素、星美乐、小山日本料理等多家餐饮店，承担起项目休闲观光以及引流的功能。

#杭州湖滨银泰in77

杭州湖滨银泰in77去年业绩也相当亮眼，销售额达80多亿，更为出众的是其高达6000多的客流量，在流量愈加昂贵的今天则着实惊艳。

一方面，银泰in77位于杭州湖滨商圈，整体分为ABCDE5个不同定位的区域，可以一站式满足大众、时尚、高端等不同消费群体的需求。另一方面，年轻化、艺术化的打造让银泰in77独具特色，吸引当地青年人前来，成为杭州的热门潮玩之地。

银泰in77地处西湖湖畔，保留了江南特有的骑楼、青砖等设计元素，与西湖无缝衔接，内里则聚集潮牌，当红业态，营造出不同文化交流碰撞的奇妙氛围。

负二层的Z世代街区是次元三坑文化的天堂。调整升级的18家店铺中，次元好店就占据1/3，共计6家店，其中包含十二光年、仲夏物语、NyaNya原创、Lolita洋装、Berry.Q两家全国首家线下店、Cute.Q浙江首店、Lullaby摇篮曲杭州首店等，满足次元文化等爱好者的真正需求。

in77街区上还遍布大型艺术装置和艺术造景，让步行街一步一景常换常新。银泰还经常引进创意IP，策划跨界玩法和独家首发活动，让场景不断更新，引领全新青年潮流文化。

06 老牌商场焕发新魅力

存量时代，传统的百货商场已经不能满足现代消费者的需求与审美，在硬件设施与品牌、业态等软件方面不断进行调整改造升级，以适应消费者多元化、多样化的需求。

一些老牌商场自身具有十几年的运营经验与根植人心品牌积淀，在此基础上进行更新后，重新焕发新的魅力，同样是商业地产领域中不可小觑的力量。

#上海恒隆广场

上海恒隆广场2021年销售额达到155亿，仅次于上海国金中心IFC。亮眼的成绩也是其开发商恒隆地产内地布局的11个项目中最优秀的，更是集团所有香港商场总和的2.7倍。

恒隆广场位于上海市静安区最知名的商业购物区，到现在已有近20年历史，整个商场的布局和内部装修看起来比较传统，甚至与现在光鲜亮丽的年轻购物中心相比起来还有些不起眼，但其内里引入各种品牌却一望而知，足以呈现其商业实力。5层高的购物商场云集了世界100多个知名奢侈品牌，堪称是「HOME TO LUXURY」。