疫情常态化格局下，商业发展反复受到冲击。但面临艰难的外部环境，行业始终在探寻内在的生命力。连续3年的疫情，似乎并没有阻止商业地产行业的“内卷”脚步，一些新的业态、新的品牌在迅速成长，实体商业以顽强的韧劲在尝试各种可能，奋力向前。
年关之际，我们以近一两年国内外新开的代表性的商业项目为观察对象，分析和总结商业零售与商业地产行业的现状和发展规律。在对2022年的行业逻辑进行复盘的同时展望2023年商业各要素的演化趋势。
01
存量商业改造市场大
当下，市场从增量时代迈进存量时代，大量的存量商业空间亟待更新升级以适应新的市场需求。城市更新于商业而言就是一次再创造，在设计与运营上都是新的机会和挑战。
城市更新项目——英国伦敦巴特西电厂
2022年10月14号，历时10余年，耗资90亿英镑，英国伦敦巴特西发电站终于正式改造完工。
3.5万平方英尺的屋顶花园、两个涡轮大厅、110家商铺的入住，丰富而立体的种种设计为人们塑造了极度立体又舒适的逛街体验。实际上，最近两年受到疫情的影响，在伦敦已很少有全新开幕的购物中心能做到开业前就有85%入驻率、75%同步开业率，但巴特西电站凭借自身的魔力和优势，做到了这一点。
在建筑设计上，保留发电站的规模感和视觉戏剧性是项目的核心特色，同时将标志性烟囱之一进行了翻新，它已公认将成为下一个泰特现代美术馆级别的野兽派建筑，成为“工业美学与时尚、精美细节的现代主义相结合”的典范。
城市更新项目——上海上生·新所
近百年的时间里，上海上生·新所上演了无数风起云涌，本身蕴藏的传奇可谓不胜枚举。如今，这座百年的建筑被打造成一座新兴的文化消费场所。
上生·新所的主题定位以文化、艺术、时尚和新媒体为特色，集文化、创意办公、商业、餐饮、零售于一体，如今的这里不仅仅是游客居民日常休闲憩息的最佳场所，也是上海地区的潮流时尚聚集地。
潮流品牌、买手店、时装周以及大型品牌的发布会都在这里举办。开发商万科致力于将上生·新所打造成为具有沉浸感的文化街区。2018年开放以来，项目一直保持与文化行业顶尖资源的交流与跨界合作，通过空间场景的文化实践，挖掘这座老建筑的空间潜力。
从咖啡与戏剧文化结合的“咖啡戏剧节”，到广受喜爱的“悬疑戏剧展演周”，以及提供百场演出的“城市新舞台”项目等，上生·新所以特有的沉浸式氛围感为都市潮人热衷的“城市文化品牌”提供场所。
2022年11月18号，上生·新所与上海文广演艺集团联合主办的首届上海沉浸式艺术周“超沉浸制造局”启动，“超沉浸制造”板块首发戏剧《纳西索斯》、《灵境》科技艺术展览等，每场活动都免费向公众展示，各个板块之间犹如不同的平行世界，以“想象之上突破想象，现实之外再造现实”，为消费者提供佛置身于奇幻传送门的沉浸式体验。
02
小而美商业项目突出
最近一年，国内外开发商把注意力集中在如何把项目做“精”做“美”上，小体量商业尤其突出，他们大都有“小而美”的特点，美的有特色，美的更鲜明，广受消费者欢迎。
伦敦Livat Hammersmith——荟聚全球首个城市中心型购物中心
作为一家典型的“小而美”的商业项目，Livat Hammersmith面积为3.7万平方米，面积仅为此前标准产品的1/4。整个项目定位为“充满活力的社区目的地”，希望打造一个专为当地居民和游客设计的空间。
虽然在疫情的影响下，商业场所的客流量都在骤然下降，但是Livat Hammersmith“精简型宜家+灵活办公/零售+专注于社区”的新方式，成为了城市社区的“聚会场所”。据悉，在规模有限的情况下，这间城市中心型宜家依然尽可能地囊括了了18套“样板间”并提供房间设计服务与送货服务。在这里有超4000种货品以及1800余种的家居小件产品，为用户提供丰富的品类选择。
德国折扣超市Lidl、H&M、咖啡店等业态品牌被引入，项目也注重对社区的服务与扶持，配置使用功能更灵活的空间。
特别值得一提的是“Sook”，这是商场设计的按小时付费的零售快闪空间，在这里，创业品牌可以试水新产品接受度，居民也可以在此空间内和更多元或带有陌生感的企业、品牌相互了解、建立关系。
为了给人们提供一个舒适、便利的空间，在商场的中庭里，购物中心会在周末频繁举办各类社交活动，如“家庭Funanza”玩乐活动、纪念社区地标剧院历史的快闪展览、生活方式研讨会等，为消费者提供不同的共度时光的方式。
西班牙马德里——WOW Concept Shop
小项目WOW Concept Shop将目光聚焦于Z世代客群，打造了时尚前卫的创新零售空间，拥有策展商业、Z世代商业、沉浸体验、网红打卡地等标签，对在地商业市场的创新发展具有重要意义。
面对新的消费主力军，如何讨好年轻人，保持新鲜感，也是很多商场都在探索的问题。WOW Concept Shop在2022年3月12日正式开业，被誉为“欧洲最具创新性零售空间”之一。整个项目里，策展式商业、沉浸式场景、年代感与潮流趋势交融情景、数字技术交互装置等都运用于此，牢牢抓住了年轻人眼球。
据悉，整个项目无论从前期营销预热到后期实际运营，大量的虚拟现实技术和3D打印技术，被运用得出神入化，大大提升了项目的科技感。B1层 Tech Garage科技与游戏中，数字化的动态灯光与3D打印的海洋珊瑚结合，打造出一个在变化中不断平衡而和谐的生态。
位于F1的“美容护肤”业态空间以“自我护理实验室”为主题，也运用3D打印技术将古罗马的人物雕塑进行形象化改造，粉色的主色调更彰显前卫，超现实主义的个性化购物场景，极大地提升项目的游逛体验。
成都·合景摩方
在如今动辄几十万体量的巨无霸购物中心的竞争市场内，作为一座租赁面积2万平方米的小商业，成都·合景摩方可谓是2022年闯出的一匹黑马，在品牌组合和营销活动上颇有看点。
为了吸引年轻用户客群，成都·合景摩方从打造时尚买手店、社交属性餐饮两个方面发力，(SO)What、TheRÉPUBLIQUE 、ORALU Boutique、OUT OF STOCK 0909、EGG STUDIOS等多家买手店，各有特色和侧重点。悦百味·臻选、ZHAO趙·牛排黑钻店、武士的牛、贵场火锅、柒樂隐阁Omakase等黑珍珠级餐厅强劲阵容品牌，也吸引着有高端需求的消费者到店内享受饕餮品味。
值得一提的是，合景摩方发挥首店效能，创新首店模式，从招首店拓展到创首店，将在地文化中发展多年的优质品牌带到了新的城市中心。
发源于成都望平街街头的Hibake郭中原的日式面包店，此前没有尝试过购物中心形式，在成都·合景摩方开出首家购物中心店后，如今在成都IFS等10家商场有店。
锦城吃茶是老成都茶馆文化的新式演绎，最初开在高校里，后将购物中心首店落在了成都·合景摩方。
最后是在活动营销方面，成都·合景魔方深知一点，即有“内容”的输出最能感人消费者。为了和大型购物中心形成差异，项目从都市情绪、客群生活方式变化等微观维度出发，更着眼于某个品牌或者某个业态，为消费者提供眼前一亮的活动。
比如“让摩样无距离-非遗皮影艺述季”探索如何以更多的方式为消费者提供触达文化生活的路径。
OUT城市森林露营节，则是通过各项渠道进行宣发，与会员建立深度链接。据了解，活动当日达到95%的会员转化率以及40%+复购率。
03
“扎根社区”的商业
面对越来越激烈的竞争市场，商业项目如何能够连接社区，突出生活化、社交性、体验感，完善服务功能，营造休闲氛围，成为周围居民的“社交生活中心”，是社区商业的必修课。
新加坡GRiD商业
位于新加坡实利基艺术区的GRiD是一个以年轻人为目标客群的商业和教育中心。它夹在邻近的SOTA艺术学院和几个传统的购物中心之间，相比于大规模的改造，它通过积极的再利用的方式来延续其在社区中承担的功能。
通过空间改造和视觉效果的传达，GRiD将自己打造成为社区中年轻群体的尝鲜聚集地，比如，将街角的商铺立面和社交楼梯转化成为一块充满活力的，对数字社交友好的“网红”画布，有效地将乏味的空间进行转变。
为了给社区居民提供一个在台阶上休憩的、有活力的放松空间，项目引入了一个“社交楼梯”，这个活力新角落设计为艺术租户提供了表演现场。
社交楼梯和商铺立面之间的撞色软包座椅，在散发着浓浓的工业美学的同时也体现着人文关怀。
日本东京KAMEIDO CLOCK
作为一个改造项目，位于东京都江东区龟户地区的KAMEIDO CLOCK是一家社区商业体，在2022年4月面众。
项目以“LIVE UP! & LOVE LOCAL”为主题，注重利用项目内外空间为社区居民、租户搭建交流、互动的平台。围绕以上初衷，KAMEIDO CLOCK在业态组合、空间功能规划等方面做了有针对性的布局。
业态方面，UNIQLO和GU等品牌的引入满足区域内人群不同偏好的购物需求；主力店Sports DEPO和Alpen Outdoors户外体育品牌也契合了当下人们的新型生活方式。
除此之外，服装、家居用品、书籍、玩具等品类应有尽有，全家都能快乐购物。
购物中心四楼有一大区域是茑屋书店，以“打造以社区为基础的生活方式书店”为目标量身定制。
四楼的“诊所商城——医生广场”内配备内科、皮肤科、儿科、眼科、神经外科、牙科等综合门诊，为社区居民提供在家门口的安心医疗。
KAMEIDO CLOCK还致力于打造区域NO.1的美食据点，以充满活力的饮食文化创造交流引力点，B1层主打食材新鲜度和品质感的超市“Life”、一层的KAMEKURO横丁美食集合区、四楼美食广场，每个区域有不同的氛围和食物可以选择。
此外，KAMEIDO CLOCK还有一些颠覆传统购物中心的独特设施，例如Kame Lab、Kame TV影片工作室，甚至开启了YouTube频道。Kame Sports也是一个电竞场，是龟户电竞团队Kameido Turtles的新据点。
曼谷The Commons Saladaeng
在曼谷Saladaeng街区的一个充满活力的社区里，建了一个以红色的锯齿形屋顶为特色的展馆，名为曼谷The Commons Saladaeng 。这是一个集合了零售、餐饮等多种业态的社区型商业综合体。
The Commons Saladaeng有着极其抗打的颜值，建筑以红色的橡胶板作为主要材料，满足色彩和隔音需求。波纹状的表面还呼应了过去的屋顶材料的特征。透明的红色屋顶板呈现出变化的视觉层次，同时也为简单的建筑形式增添了一些复杂感。
在Saladaeng这样的高密度的社区中心，人们都亟需一个能够提供舒适微气候的露天区域。为此，建筑团队将商场30%的用地打造了一个 “Common Ground”，这是一个开阔的户外公共空间。
空间一路向上延伸，将一层的餐厅、咖啡吧，二层的美食广场以及三层的多功能大厅连接起来。叠状界面融合了大台阶、露台、座椅和绿植，一边为人们提供轻松舒适的社交及餐饮空间，一边充分适应了曼谷的热带气候。
为给社区的年轻家庭带来丰富的生活体验，The Commons Saladaeng长期为年轻家庭设计各种各样的活动，每周来到这里，人们都能找到不同的工作坊，从工艺品、食品和饮料，到福祉和个人发展等方面，不论是喜欢烹饪、烘培、自制手工皂、插花还是茶饮配制，在这里人们总能找到喜欢的、适合的。
04
受疫情普遍影响，开放式商业受欢迎
相对于盒子式购物中心，后疫情时代下，开放式商业更能呼应当下消费者注重身心健康的需求，成为了消费者的“新宠”。商场因此加快了脱离传统封闭单一式设计，向着多元化、开放式方向发展的步伐。
韩国现代首尔百货
作为一个开放式的商业项目，首尔现代百货是一个集商业、购物和休闲于一体的多功能综合体。
12米高的雕塑瀑布矗立在主中庭，周围环绕着有机形状的浮岛。在这块区域，静谧的瀑布花园在舞动的水景中层叠而下，座位以流动的形式延伸而来。在这个商业空间里，自然的概念被放大，城市里的人们在这里可以感受森林、池塘、和自由。
项目将室外景致引入室内，创造一些与规模相适的自然事物。随着绿色概念延伸到整个环境，为消费者制造难忘的购物体验。每一层楼的主题不同，诠释的内容也各有特色。
二楼的雕塑花园营造了一个画廊般的空间，在满足基础功能外强调质感和色调，精致的定制吊灯强调了轻盈感，柔和的间接照明突出天花的流动形式，氛围精致。
三楼的荒野主题在自然和雕塑花园的概念基础上更加大胆地展现鲜花盛开的氛围。深蓝色悬挂系统、未完工的天花、定制的真空墙、共同构成了创造性的背景。在这一楼层里，艺术、设计和时尚相互碰撞，营造出超越纯购物的文化体验。
不同的设计语言在每个楼层创造出能与特定人群对话的环境，用以多种方式唤起空间的自然属性，现代首尔百货在有限的空间内与顾客产生饱满的共鸣，激发人们的好奇心与探索欲望。
成都Regular·源野
2022年，我们讨论国内哪个开放式商业项目成功出圈，Regular·源野必定在列。
位于成都大源中央公园下沉广场的成都REGULAR·源野，定位为「具有城市影响力的文化生活地标」，包含了3个下沉式户外花园和1个公共艺术空间，聚集了20余个生活方式品牌，2021年7月首批空间开放至今，它成了成都新的城市名片。
据了解，整个项目以生活方式为核心主题，围绕北、西、东3个花园，三个区域，以1个公共空间gregarious进行连接。
源野相对来讲与外部环境独立，主打侘寂和极简风，由清水混泥土搭建而成，接缝和质感都非常高级，在为项目打造一个自然底妆的同时，基础的空间色彩更加突出了品牌本身的调性。
项目体量比较小，6500平方米只能容纳20多家店，在这里聚合了更多“非标”的主理人品牌，在有限的空间里呈现更丰富的多样性。
在这里汇集了不少国际高端品牌、潮流买手店，以及资深“环太古里”品牌等。
包括“烘焙+咖啡+鲜花+周边”的明星面包店“面包会有的”、高品质餐饮店SAUCERFUL、上海超人气买手集合店in the Park、艺术概念餐厅RAINY&WINY、美式复古咖啡品牌Next Station by UID CAFÉ CO、以及口碑西餐品牌FIELDS等等，Regular·源野将这些原本极富调性和质感的商业品牌装进了人们的生活日常。
这里不只是一个商业空间，项目还留足了空场地，为后期艺术展览、品牌活动开展做好了准备，“文化＋商业”定位打造让人们看到了这个社群空间的可持续性。
Regular·源野，在公园的基础上，建构出一个备受年轻人追捧的高品质全新生活方式空间。
05
消费降级，折扣店业态火热
2022年国内外的折扣店热度明显提升，这反映了在疫情压力之下，人们消费心态的变化。
无印良品开百元店
素来高冷的无印良品，开始通过新店型来探索低价市场。2022年11月，开在日本东京都三鹰市的“无印良品500”正式亮相。这家店主打500日元以下的日用品，意味着在地消费者随手掏出的一个硬币（折合人民币25元），就能够带走一件商品。
这家无印良品百元店面积仅有182平方米，比较来看，在日本广岛的大无印良品店是百元店的34倍。不过，麻雀虽小，五脏俱全，这家店内竟容纳了3000种商品。
据了解，“无印良品500”计划在2023年2月之前，在东京都内开设30家店铺。同时，无印良品也将进一步扩大500日元以下的产品阵容，预计在2023年春夏时节将有近100件新商品面众。
日本半价店
日本2022年最火爆的业态是半价店。位于关东地区的TOA Mart，店内商品的售价基本都是普通超市售价的一半左右。
不经过中间商直接从商家进货并用现金支付的进货模式以及店里直接把纸箱子放到货架上的销售模式，让这类店铺大大减少了进货成本和人力支出。
我国的折扣店成型是2020年前后。在疫情常态化的背景下，多数商家举步维艰，人们消费降级，进入理性消费状态，这促进了折扣店业态的发展。
艾媒咨询报告显示，2021年我国折扣零售行业市场规模达1.62万亿元，同比增长2.12%。在消费者回归理性消费的环境下，折扣零售业态因具有抗周期特性展现出旺盛的生命力。
物美集团旗下折扣店品牌——“美淘”
在北京门头沟区西茂大厦A座一层有一家物美旗下的折扣店品牌“美淘”。这家店于8月中旬开业，面积约为80平方米，主要售卖日杂百货、粮油米面以及少数冻品。虽然该业态目前尚没有向北京其他区域拓展的计划，但从开业到现在，一直受到顾客欢迎。
实际上，物美集团并不是第一家入局折扣店业态的零售企业。2021年8月，人人乐推出全新业态会员折扣店；同年10月，新零售巨头盒马也瞄准了折扣店这条赛道，在上海开出首家盒马生鲜奥莱店；2022年1月，电商巨头苏宁开出苏宁折扣超市，并在年初时计划开设100家折扣店。
零售企业的纷纷入局，体现了折扣店业态蓬勃的生命力。
06
结语
当下，行业依然处于“饱和攻击”时代，各个商业项目也在充满挑战中度过。未来的日子里，商业体该如何发力，才能更有“钱景”？
聚焦Z世代“潮力量”
一项调查数据显示，21.4%的Z世代给自己打上了“潮鞋潮玩”的标签，这个数据高于“非Z世代”的6.3%。同时，近五成的Z世代喜欢电竞、二次元等元素。如此一来，也就不难理解为什么定位于“年轻力中心”的TX淮海一直走潮流路线并且始终在市场占有一席之地了。在2023年，这个趋势会愈发明显，购物中心们要想抓住年轻人的心，“潮流”、“时尚”等元素都是必不可少的发力点。
坚持长期主义，奉行“可持续发展”
无论是2022年反复被提到的TOD商业样本、公园式还是开放式商业体，可以感受到的是，中国的商业地产都在朝着可持续发展的方向迈进。绿色建筑、自然环境、电耗等等，商业项目从这方面发力，来彰显自己的可持续特征。在2060年碳中和承诺的号召下，未来，商业体们的可持续发展概念不仅表现在空间场景和品牌业态上，还将贯穿在材料采购、设计、施工、日常运营的各个环节中，从商业体的一个个小生态中贴合绿色可发展的未来城市设想。
体验性业态浓度上升
新消费时代，商业项目中的体验性业态配比会持续呈上升态势，特别是中产阶级引领下的儿童亲子及服务类业态还会继续增长。在接下来一年，购物中心引进主力商家的类型愈加多元化，开发和引进更丰富有趣的体验内容，打造更极致的“第三空间”成为购物中心吸客的长期手段。
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