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最新文章2024-01-21

办公社区微更新，宝地是怎么做的？

作者：施道红

施道红 简介：FTA合伙人、执行董事，TOP创新区研究院发起人，同济大学建筑学硕士，米兰工学院访问学者，联合国环境规划署及同济大学环境与可持续发展学院客座教授。施道红先生是资深办公及园区设计专家，主持并参与了几百个科技办公园区的设计，这其中有一批属于世界500强及国家综合性科学中心。

近年来，我国片区更新模式逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”。更新改造的目的不仅仅是单纯满足人的幸福感，还需要满足及引领市场需求，激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。
而传统的大规模房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用， “渐进式更新”和“微更新”成为其中关键趋势。
为什么要做微更新？ 
大家都知道，可乐跟水的差别可能只有1%，
但是就是这1%的差别，让可乐成为可乐。 
早期我国的办公社区更多专注于其功能关注的是载体，更忽略了场所本身其独有的特色文化，周边的衍生需求等，同时随着新办公方式生活方式的兴起，原有的办公社区显然已经不能满足年轻一代的办公需求，因地制宜的特色更新迫在眉睫，加之改造资金的来源是一个大的问题。
在此种种限制下，微更新成为不少办公社区的优先选项。 


那如何做才能用低成本出效果提升资产价值？
宝地资产近年来所实践的三大案例，恰好说明了如何用小成本办大事，抓住了办公社区改造的精要——

增加及优化第三空间 
案例：宝地广场

现在有很多的办公空间一建成可能就过时了，但其实只需做一些微小的改进，就可以非常好地去提升物业品质与空间活力，这也就是我们说的微更新。
宝地广场就是一个非常好的案例。
宝地广场（A广场）离地铁线仍有一街之隔，周边还有不少办公物业，更。一般来说，离交通站点更近的办公社区地段更好，更便捷，租金自然会更高。
但在稍远处的宝地广场却打破了这一“定律” ——
宝地广场的租金比更好地段的竞争对手还高。
那么，这背后的逻辑是什么？
宝地广场的连接做得更好。

首先，宝地广场是有中心的。
如果你去过欧洲的小镇，你必然会发现她有一个广场，或者一个教堂，广场/教堂是小镇的中心，对建立地方社区文化非常有意义，小镇居民在中心处聚会，分享新鲜事儿，大家都可以看得见彼此，举办什么活动，人人也都可以参与，极大地增进了人与人之间的连接，进而带来了信任感与归属感。

宝地广场的中央草坪，夏季音乐会正在进行中 ©宝地资产
另外，宝地广场与设计方FTA共同打造了不少“第三空间”。


FTA通过增加商业外摆设计、集装箱商业设计与网红洗手间，创造了更合适人行尺度的活力步道，也制造了话题，提升了物业体验，更增加了商业面积，让第三空间更具活力，可谓一石两鸟。


网红洗手间 ©FTA


网红洗手间 ©FTA




第三空间还包括共享办公。


FTA团队在园区项目调研中发现小单元企业租户通常面临在有限的空间内需配置使用率不高但又不可缺失的配套空间。
我们一直强调 - 
每一个办公社区都需要有一个共享办公空间。
对此，FTA提出集中共享公共配套空间的设计思路，通过这种方式提高单元间标准率、降低企业租赁成本，同时提升社区的招商转化率及粘性。
另外，由于空间脱离封闭模式，将衍生出丰富的功能空间，提升办公环境，打造开放式交流空间从而实现了跨公司之间的链接！此设计思路与宝地广场提出的“第三空间“想法不谋而合。
宝地共享空间项目名为“ X SPACE”！



X SPACE ©宝地资产
“X SPACE”的“X”，除了是大家熟悉的英文单词“Extra”外，还有另一个广为人知的含义——无限 —— 通过设计改造，赋予这个有限的“额外空间”无限可能性与活跃度！
“X SPACE”以链接人与人、团队与团队、公司与公司为核心理念，通过显性的设计手法，将X理念植入整个空间布局，组成了具备会议室、办公室、茶水间、洽谈区等多功能共享空间。作为面向用户开放的共享区域——“X SPACE”，我们希望通过这些空间共享，释放配套附属功能，激发区域活力，为宝地广场用户提供有温度的服务。

简洁干练的X SPACE 公共区域 ©FTA


X SPACE 会议室 ©FTA
那正是这样的第三空间们，促进了宝地租户内部之间，内部与外部的连接。
社交的分类一共有三种连接方式：产业社交，工作社交，以及生活社交。
在前两种社交的场合（产业社交及工作社交）里，是有职场的上下级之分的，但是在生活社交场合里是没有的——
这里不存在职场等级，我们更能够感觉到与他人的连接，当我们光顾这些场所时，人们思维将会更活跃，更能跳出传统的框框，有机会创造出大部分的创新想法。

小成本，提升景观体验
案例：互联宝地
互联宝地占据国家双创基地杨浦区的重要位置，总占地面积约314亩，前身是被誉为“中国线材摇篮”的上海钢铁股份有限公司第二钢铁厂。
从1942年2月亚细亚钢业株式会社在黄兴路落地生花，到1995年8月上海第二钢铁厂成为”中国线材工业的摇篮"，再到2018年互联宝地的园区建成，这里承载着上海钢铁工业70年的发展历史，是上海市极具文化价值和历史代表性的工业遗产。

上海第二钢铁厂 ©宝地资产


完成改造后的互连宝地 ©FTA

园区以“互联网+智能制造”、“互联网+智慧城市”、“互联网+数字新媒体”为主导产业，集聚发展物联网、人工智能、大数据、泛娱乐等核心产业。互联宝地致力于打造成为具有影响力的上海创新经济高地、新旧动能转换的示范型园区。
在建筑完成更新后，设计方对社区用户进行实地调研，在现场进行蹲点记录，亲身感受用户的体验旅程。从行为学角度，分析整个办公社区中最“热点”的区域，力图将有限的资源优先投入在这些区域中，做出亮点与知名度。

在一开始，我们确定了改造的三大原则：
1：所有的微更新设计都应该是促进交往的
2：展现互联宝地园区的“互联网+”主题调性
3：微更新策略需要成本低、用时短、可行性高


↓

接下来，我们根据景观性质将园区分为不同的区域，其中历史街区、步行街区和门户广场区为重点设计分区，时尚走廊区、工业走廊区、生态办公区为次要设计分区。从而将景观节点分为两类：
一级景观节点为主要景观节点，连通园区主轴线，是建设园区标志物和氛围的主要区域。二级景观节点为次要景观节点，是提升园区氛围的活力点，进一步优化园区结构布局。

景观节点分类 ©FTA

水景柔软了园区的氛围 ©宝地资产

夏季绿色的藤蔓爬上步行主街，倍觉可爱 ©宝地资产
同时，我们以二钢的历史文脉和当代文化的碰撞为核心，在艺术表现形式中把雕塑装置化、装置雕塑化。
艺术作品和环境的深度碰撞和融合，营造出现实主义与浪漫主义相结合的文化氛围，以当代观念为载体对历史文化进行深度的二次消解。

互连宝地的巨型空间，现为综合秀场 ©宝地资产


垂直社区，功能复合
一座办公一座城 
案例：宝钢大厦
宝钢大厦的更新改造是一个标志性的项目。
于我们而言，它不仅仅是一个物理空间载体的转型；它还是一个产业的转型，甚至一个时代的转型；它标志着，整个行业，从增量的时代转向为存量的时代，也从单纯的功能型的时代转向为复合的体验型的时代。

宝钢大厦改造后建筑外观 ©FTA
那么在宝钢项目的更新改造中，我们的共同愿景为提供一种能适应未来办公方式的空间，去适应不断消解的公司组织形态，去适应新一代不断变化的工作方式。


所以在设计中，我们思考永远都的是：

人在这个空间里，会有怎样的体验？
他们会如何使用这个空间？使用的场景会是如何？
他的感受如何？
一个设计要点是电梯。


电梯是员工进入工作之前的前奏，是整体办公体验中非常重要的一部分，宝钢大厦希望电梯带来的不是等待焦虑，而是舒心的快捷。电梯的改造是一个重点。

由于电梯安装于20多年前，设计团队千方百计找到了电梯公司，拿到了当初的电梯图纸，还登门拜访了当初的设计师，并与电梯技术人员交流，重新规划了电梯服务楼层，提升部分电梯性能品质，营造出明亮科技的感觉。
更重要的是，缩短了电梯的等候时间。

原有电梯厅入口 ©FTA

改造后电梯入口 ©FTA
现在各位能体验到的宝钢大厦的大堂，明亮舒适。


大堂也是设计的要点之一。

一个更具活力更年轻现代的大堂，才会给在这里的工作者以更好的工作与生活体验。在重重压力下，我们选择了将大堂彻底脱胎换骨，但是以一种简洁现代的方式——
设计没有任何花哨的形式处理，浅色通透的材质和充足的照明，同时，通过机电设备的空间管理，我们将大堂的高度由原来的4.5米提升到了现在的5.2米，大大改善了用户的空间体验，在有限的预算内给予了整个空间一种科技未来的利落感。

原有大堂电梯厅前走道场景 ©FTA

改造后成为绿墙走廊 ©FTA

而且，对底商的设计与运营，也让这里变成了一个枢纽，一个“第三空间”。


宝钢大厦的租户们可以社交，可以用餐，可以健身，可以美容……在这栋办公楼的租户可能会在某个时刻偶遇彼此，彼此连接，碰撞更多的想法。

改造后的大堂休息区 ©FTA
在室外景观改造上，设计团队增加流畅线条的景观，延伸外部休闲平台，打破原有建筑与城市空间之间的隔阂，营造非正式交流空间氛围，增进办公社区的活力。


此外，设计团队延续设计元素，为建筑打造了一体化的品牌标识系统。


我们相信，未来的办公，不仅仅是空间载体，而应该是一个社区。
“所谓社区，就是人与人连接之地”，通过功能、通过尺度，通过聚集点，为一个老建筑带来新的生机。

改造后线条流畅的景观，提供了能放松休憩的去处 ©FTA
在疫情阴影下，办公市场处于更迭之际，正是对老旧建筑进行改造提升的好时机。
宝地资产以全新的视角重新审视空间的使用和配置，通过微更新，提升经营品质，增大了不断优化现金流的可能，最终使得资产价值将有望得到充分释放与提升。 




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