导读：
自《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》确立了要实施城市更新行动，城市更新已成为越来越热的话题。
城市更新是不是面子工程？城市更新的重点是什么？怎么开展城市更新？城市更新资金从何而来？从以下6个方面探讨。
城市更新不是面子工程
城市更新肩负着城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，并不是面子工程，实施城市更新行动具有重大的意义：是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求；是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径；是推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径；是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感安全感的重大举措。
注重质量提升和“以人民为中心”
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城市更新既要做好“面子”，更要重视“里子”。城市更新要重视经济、社会和环境的包容性和多样性。城市更新不是通过改造形成同质化的空间环境，而是营造所有居民受益的多样化居住、工作、生活场所。
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更新要汇聚本地资源，动员多方力量。更新地区的发展状况、老百姓的需求千差万别，因此要在城市整体更新策略引导下，充分动员社区内单位、居民力量，整合外部社会资本和智力资源，营造城市更新实施的软环境。
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城市更新要重视产权问题。城市更新的老旧小区、老旧厂房、老旧街区建成时间较长，产权往往比较复杂，城市更新工作重点之一就是要梳理清楚各类产权形成过程，并按照权利义务均衡原则进行重构产权。
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城市更新要解决项目审批问题。必须解决更新项目审批周期长、程序不清问题，出台城市更新项目行政审批全流程清单，降低社会主体参与城市更新的时间和资金成本。
根据“城市病”病种划分，追根溯源
“城市病”大致分为8类：成长周期病、长年慢性病、从众流行病、区域伴生病、短板专科病、机能综合病、营养代谢病和急性危重病。
我们必须充分认识到，开展城市更新行动，是根据“城市病”的病种划分，追根溯源，全方位支撑以人为本的新型城镇化建设。我认为，“施药”要从以下几方面入手：
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问诊更科学精准。通过系统全面的指标体系和广泛全面的问卷调查找准“城市病”的根源，并致力于搭建实时动态的体检信息平台和评估体系。
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药方更系统集成。城市更新的价值由以往的经济价值转向社会、生态、管理等更广泛的领域。
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疗程更包容友好。城市更新由政府或市场单一主导转向多主体联动，更多地引入社会资本，致力于贯彻人民建设、人民共享的理念。
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技术更智慧精细。建设智慧平台进行信息整合和共享、资源调动和分配，并采用大数据进行询证，让更新成果更可靠、治理更精细。
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疗效更全面彻底。透过城市体检单探寻问题本源，最终修正结构问题、质量问题和发展方式问题。
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跟踪更动态持续。持续性的跟踪监测和阶段性的反馈提升继续进行，为城市的发展蓄力续航。
要做到“里子”优先才行
过去几十年的城市建设中普遍存在“重地上、轻地下”的现象，城市更新工作涉及亿万人民的福祉，既要重视“面子”，更要重视“里子”，对此，我提出如下建议：
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从思想认识上要高度重视。只有从思想上充分认识到地下基础设施对人民群众的获得感、幸福感、安全感提升方面的重要意义，才能重视地下“看不见”的投入。
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改造方案上要问计于民。在城市更新中，要充分做好问题调研和分析，多在一线听听社区居民反映的城市供水、排水方面的问题，并且在解决问题的方法上多听听他们的意见和建议。
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资金投入上要保障“里子”的投入。在实施城市更新行动时，要充分、优先保障地下基础设施的投入足额到位。
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实施路径上，要创新统筹。要贯彻落实新发展理念，用系统的思维、统筹的方法，按照宜居、韧性、智慧的要求，统筹考虑地下与地上、近期与远期，充分落实国家相关文件的要求，实现对问题的源头治理、系统治理。
从开发思维走向产业思维运营思维
我国目前城市发展进入成熟期，发展思路也从注重“增量发展”转变为“存量提质改造”和“增量结构调整”并重，老旧区域的更新则成为满足城市高质量发展，提供城市发展新空间需求的主要方式。
城市更新的关键点，是从开发思维走向产业思维运营思维。城市更新不仅是城市空间的改造、修补和重塑，更关键的要打通产业协同、金融生态、城市服务、资产运营等多维度要素，从城市运营的角度去激发区域活力，带动产业升级，从而带来可持续发展的生命力；城市更新需要同时关注地方政策、产业、城市空间、资本和服务五个方面，平衡政府、用户、投资等各方的诉求。
一个真正的城市更新项目既需要通过外在有形的建筑设计彰显城市特色和美学内涵，更要在更新中倾注无形的内在的人文要素。要创造可持续的有机城市空间，以低效用地释放为城市产业升级改造腾挪空间，激活与重构老旧片区价值，从而提振城市产业、激发城市活力，为居民幸福生活不断“加码”，这才是城市更新的核心价值。
城市更新的资金来源渠道
从大的城市更新资金来源类型上来看，城市更新的资金来源渠道主要有政府类、市场类和公众类三大来源，由于政策管制的要求，当前公众类募资开展投资的方式较少，公众类资金主要还是体现为建成后的使用付费方式。政府类投资主要起引导性作用，包括财政直接投资、运营期的奖励和后补贴等，市场类投资是主体，包括信托、贷款、基金等各类直接或间接投资等。
由于城市更新长周期收益慢的特点，加大城市更新项目对市场资金的吸引力就显得至关重要。市场资金都是精明的、逐利的，同时也是厌恶风险的，对预期的波动非常敏感。因此，城市更新资金来源一方面需要创新和拓展，建立如更新债、REITs这样新的渠道和市场，做大蓄水池；另一方面需要夯实和稳定，如政府引导基金的实质性参与、政策规划的针对性设计、运营模式的支持和保障，甚至是提升居民的认同程度等，都能让市场资金更加坚定参与意愿。
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CBC建筑中心，是中国城市更新领域的前沿学术机构，其立足于中国的城市更新发展问题，汇聚国内外城市更新的大师、专家，从城市更新的政策解读、策划规划、金融模式、产业构建、运营管理等多个方面，以国内外城市更新经典案例为研究对象，深入研究城市更新的模式及方法，为推动中国城市的高质量发展提供学术支持。
都市更新(北京)控股集团，是城市更新全过程解决方案的提供者，基于国家城市更新行动背景，打造城市更新标杆项目。为应对城市更新的复杂问题，以“空间价值创造”为理论指导，以“大师工作营”为整体操盘方法，遵循“策划先行、运营前置、规划引领、设计定制、持续熬制”的操盘理念，汇聚城市更新策划、规划、设计、建设、运营、投融资等国内外城市更新各领域顶尖专家及团队，为城市更新提供有创意的、系统性的解决方案。
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