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最新文章2023-07-18

首例！取消“公摊面积”

喜大普奔，公摊面积消失有望！

来源｜央视新闻、澎湃新闻、
红星新闻、每日经济新闻等
转自｜中国经营报
编辑｜钱钱
 



买房的时候，很多人都会询问房子的“公摊面积”是多少，毕竟掏出这么多钱，不少人还要贷款，每一平方米都很在意。目前国内绝大多数城市的住宅交易都是以建筑面积计价，但重庆等地多年前也实行套内建筑面积计价。
据内蒙古自治区住房和城乡建设厅网站8月24日消息，该厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。”


对“公摊面积”下手
内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复中表示，诚如委员所指出的，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。
关于使用套内面积作为计价依据问题，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称，委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据，首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。
关于公摊面积信息公开透明问题，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称，目前，全区商品房屋买卖实行房屋网签备案制度，在网签中使用由我厅和内蒙古自治区市场监督管理局共同制定的《内蒙古自治区商品房屋买卖合同（预售）（现售）示范文本》，其中第三条第4项即要求填写商品房的房地产测绘机构、预测建筑面积、套内面积、分摊共有建筑面积等信息。
关于物业费用按照套内面积计价问题，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称，目前，我区商品住宅物业管理实施市场调节价，由物业服务企业与业主签订物业服务合同，按照合同约定内容提供物业服务，业主根据产权面积，缴纳相应的物业服务费用。在整个服务过程中，物业服务企业是根据小区面积、合同约定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后就产生了我们通常说的物业费。由此可以看出，每户业主所缴纳的物业费与采取哪种计算面积方式没有关系，与每户业主在小区总面积中占的比例有关系。计算公摊面积后，并没有重复缴纳物业费，只是降低了单位面积的物业费，不计算公摊面积，只是提高了单位面积的物业费，物业费的总额并没有发生变化。

建议上报取消公摊面积
从舆论迈向实质性推动
公摊面积制度基本上伴随着中国的商品房制度而存在。现在的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位，突然全面取消公摊面积可能会造成一系列的混乱，在程序上也存在着合规性问题。
不过，在推动明确公摊面积更加规范透明的同时，将取消公摊面积的议题实质性地提上议程，是相当有必要的。
一方面，取消公摊的民意基础已经很牢固。有些人担心，取消公摊以后，公共区域的管理和养护是不是没人付费了，其实这是一个伪问题，取消公摊只是改变了计价的标准而已，反倒是建筑面积、套内面积的两套标准，让计费更加繁琐了。
另一方面，从取消公摊的动议，到最终相关配套制度迎来调整，也是一个漫长的过程。如果关于公摊面积调整的话题，永远停留在舆论讨论层面，一直都没有实质性的推进，那么购房者的权益注定很难得到保障。
所以，取消公摊面积哪怕无法一步到位，也不妨逐步纳入到官方的议程中，对其可行性、操作难度等进行综合评估，早日探索出一套符合现状的过渡机制，让购房者买房更加放心、省心，让公摊面积不至于成为消费黑洞。

什么是“公摊面积”？
公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。具体来说：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
而公用建筑面积一般由以下两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。
“公摊面积”由谁来测算？
一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：
设计单位的图纸测算；
主管部门对公摊的核算；
在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。
目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。
此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。
“公摊面积”易引发纠纷，是否能取消？
在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。
此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中可能会出现很多困难和问题。
来源：中国经营报综合自央视新闻、澎湃新闻、红星新闻、每日经济新闻等
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