再有2天就是2023年，回望即将过去的一年，市场跌宕起伏、波云诡谲，但无论产品、服务，还是市场，还是偶有亮点，让行业能看到希望。
比如产品方面，2021年是叠墅，2022年则是跃墅，它们通过不断的设计创新，激发市场潜在需求，创造热销奇迹。
特别岁末年终，受益于11.17新政的发布，市场更掀起一股“跃墅”热潮。
有关数据显示，建发天府新区的两个项目（建发·观唐映月、华润置地建发·天府和鸣），单跃墅产品在某周末两天就卖了2个多亿；同期热销的，还有建发央玺、建发央著、建发天府养云的跃墅户型。
跃墅，何以在今年屡屡登上销售热榜？让我们一起透过现象看本质。
供应稀缺，带动跃墅热销
跃墅，一般是特指一楼带地下室的复式住宅。
成都近两年市场主流的跃墅产品，更多是土地“双限”规则下的产物，它帮助房企突破面积制约，为市场提供更高阶的舒居产品。
据四川中原地产的数据显示，2021年至今取证的67个双限地项目中，有58个项目主力面积为121-144㎡，占据绝对主力；而这些项目中面积大于200㎡的，几乎都是跃墅户型。
来看2016年至今主城5+2区各面积段成交占比趋势，一直呈稳定涨势的，只有200㎡以上的产品。
而这一面积段产品的构成，主要是叠拼别墅、跃墅，和大平层产品。
◎2016-2022年主城区面积段变化（四川中原地产）
跃墅因为它的特殊属性，有着平层产品无法替代的优势：
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跃墅单价比标准层低，相同总价能获得更大的使用面积，性价比高；
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跃墅一般有多层，带花园且室内连通，私密性高，居住体验媲美叠墅；
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地下空间高5米以上，功能丰富多变，方便业主定制不同生活场景。
◎建发·央玺跃墅样板间实拍
但是，随着集中供地规则的优化，“双限”地房地价差的扩大，四川中原地产认为，未来部分房企或将倾向开发溢价更高的大平层产品，亲地跃墅产品可能会更加稀缺。
另一方面，成都“11.17”新政调整了限购区域，并进一步优化摇号规则，房企可自行销售200㎡以上房源，普通资格客户终于有机会拿下一些热门区域、热门板块的神盘。
在这样的市场背景下，再叠加房贷利率创下新低，成都高端市场早已暗流涌动，其实也就不难想象，为何跃墅这样的优质资产会如此抢手。
建发的跃墅产品，明显就是其中之一。
建发“跃墅”四大热销逻辑
如果单纯将“跃墅热”归结于市场原因，事实上也有失偏颇，因为同期销售的不独建发，同区域也有很多项目有跃墅产品在售，那究竟是什么原因让建发在市场一骑绝尘呢？
其实，建发跃墅的热销其实早有先例，今年8月底，建发天府养云开盘，在因疫情原因只能线上选房的情况下，首批开出的38套跃墅户型当天就卖了37套，去化率超过97%。
所以，在实地走访了建发多个项目之后，我们认为，建发跃墅产品热销是因为掌握了以下几个逻辑：
逻辑一：城市核心地段筑底
优质资产第一大共性，就是拥有优质的地段。
建发的项目皆位于主城核心区域，要么是成熟商圈，要么是热门板块，核心地段的拿地策略保证了项目城市配套和发展前景的优越性。
◎建发成都历年开发项目
央玺、央著无需多提，来看建发今年的3个新项目：
观唐映月，天府新区麓湖板块近五年来放出的最大一宗纯住宅用地，仅隔一条武汉路就是天府总部商务区，周边还有麓湖东和昌公堰TOD，配套丰富。
天府和鸣，与华润置地合作，项目位于天府新区首熟区的锦江生态带，目前区域内无论商业、教育都已非常成熟，生活氛围浓厚。
天府养云，锦江区白鹭湾板块目前放出最大的低密住宅用地，容积率1.5，紧邻金融城CBD商圈，是成都产城融合、建圈强链的重要板块，有对标新加坡纬壹科技城的白鹭湾科技生态园，发展潜力巨大。
显然，建发“非中心不选”的择址观，为跃墅产品现象级热销奠定了基础。
◎华润置地建发·天府和鸣跃墅样板间实拍
逻辑二：细节、场景设计的创新
跃墅不是简单的向下再挖一层，多出一个使用空间就完了，此前客户对跃墅户型的抗性，主要是因为无法解决采光、潮湿等问题，导致地下室利用率不高。
随着建筑技术水平提高和房屋设计理念升级，采光通风已不再是问题。比如观唐映月的部分跃墅户型，就在首层南北设计了3个面积巨大的采光井，最宽的地方达到5.2米，让阳光也能照进地下空间，自然采光、清风入室，完美地保证了空间的舒适性。
◎建发·观唐映月跃叠一层建筑示意图
而利用巨大的采光面，建发还独创了夹层平台花园，成为样板间最受好评的区域之一，这里不但可以种花养草，甚至可以BBQ，完全颠覆了地下室阴暗、潮湿的刻板印象。
建发·观唐映月的跃墅共有四层，地面两层、夹层和负一层，真正的墅居体验感，负一层不仅可作第二会客厅，更与地下停车场相连，拥有别墅一样的双入户，进门是5.8米挑高的玄关，奢华大气。
◎建发·观唐映月跃墅样板间实拍图
◎建发·观唐映月跃墅样板间实拍图
建发·央玺的跃墅除了有超大采光井，其项目是依地势整体抬高，而且地下还有停车场，所以没有传统地下室的潮湿问题。
当地下室的舒适性得以保障，丰富性也就随之而来。
如更偏年轻群体的天府和鸣跃墅样板间，就设计了电竞房、游乐室、私人收藏间等，同时以明快的轻奢装修风格，体贴地营造出年轻群体想要的生活场景。
◎华润置地建发·天府和鸣跃墅样板间实拍
业内专家认为，随着改善主力发生变化，主流买家向80、90后转移，他们是对生活品质有着更高要求的一代，他们既要兼顾老人、孩子的需求，也更愿意为自己的爱好买单。
建发跃墅显然牢牢把握住了这一变化，热销不过是必然的结果。
逻辑三：非常规的匠造标准
除了产品，建发项目整体的高水准打造，如气度恢宏的仪门，精雕细琢的示范区，以现代材料和工艺重现“儒门、道园、唐风、华纹”的大美东方建筑风格，都为它营造出与众不同的特质。
◎建发·观唐映月实景示范区
包括项目的建筑立面，用材用料也极为考究。屋顶是曲线流畅的唐风桃檐，传达“天人合一”的东方人居智慧理念；中部融入为项目量身定制的中式云纹符号，利用水平框景、金属收边等传统手法，赋予建筑内敛而时尚的底蕴；底部则以铝板幕墙、彰显门厅精致大气，重塑归家礼序。
尊重在地文化，汲取传统精髓，建发在产品打造上的舍得，成就了它新中式领军者的地位，同时在高端市场更赢得了足够的话语权。
◎建发·天府养云效果图
逻辑四：超万元的价格差
跃墅的目标客群通常不是首次置业，但在寸土寸金的主城，在享受地块周围醇熟配套的同时，还能得到居住空间的延展，可选项其实很窄。
相对于别墅或大平层，跃墅以非常合理的总价，获得不输别墅、大平层的居住体验，自然是不错的选择。
比如前期热卖的天府养云，207㎡的跃墅户型总价才449.5万，建面单价2.2-2.3万，而标准层单价基本在3万以上，价差高达万元，性价比极高。
锦江生态带的天府和鸣，跃墅面积268-370㎡，以400万左右的总价就可拥有上下四层的“跃墅”产品，的确戳中了不少年轻改善的心。
显然，作为别墅、叠拼之外的第三种“墅居”选择，跃墅产品自有其天然优势，但建发能把高端“跃墅”卖成流量红盘，以上四大因素缺一不可。
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文| Tornado
图片来源| 建发成都 网络
数据来源| 四川中原地产
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